銀行新的信貸額度1月開(kāi)閘，但個(gè)人房貸卻有趨緊之勢(shì)。
“2010年年底，我們對(duì)首套房就取消8.5折優(yōu)惠，實(shí)行基準(zhǔn)利率。元旦后，這個(gè)政策并沒(méi)有放開(kāi)，并且房貸審批的時(shí)間有所延長(zhǎng)。”杭州一股份行零售部人士表示。
資金較充裕的上海，光大銀行上海分行對(duì)首套房也實(shí)行基準(zhǔn)利率。
甚至，無(wú)論是客戶數(shù)量還是信貸量均居市場(chǎng)領(lǐng)先地位的工行，內(nèi)部人士透露，該行討論過(guò)取消8.5折優(yōu)惠的方案，使得房貸利率下限與一般貸款趨同，但是該方案是否實(shí)施還未有定論。
自2010年下半年銀行取消7.5折優(yōu)惠恢復(fù)到8.5折，而今部分銀行提價(jià)至基準(zhǔn)利率，其背后是信貸額度逐步趨緊，“個(gè)人貸款額度較去年減少了20%，業(yè)績(jī)考核將更注重貸款收益貢獻(xiàn)度，因此各地分行提高貸款利率是大勢(shì)所趨。”一家股份行個(gè)貸負(fù)責(zé)人表示。
然而，房貸利率上升，卻未給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。上述杭州的銀行人士稱，市場(chǎng)上用一次性付清的購(gòu)房者占比逐步上升，更詭異的是，各地房地產(chǎn)1月成交量仍在繼續(xù)上漲。
個(gè)人房貸利率一路攀高
2011年1月17日，上海某國(guó)有大行的支行聽(tīng)說(shuō)分行要提高個(gè)人房貸利率至基準(zhǔn)利率，支行員工連夜加班爭(zhēng)取把現(xiàn)有的8.5折利率單子遞上去，但結(jié)果卻被告知，目前還沒(méi)有實(shí)施基準(zhǔn)利率，懸著的心暫時(shí)放了下來(lái)。
然而房貸利率上漲的消息并不是空穴來(lái)風(fēng)。自去年下半年開(kāi)始，房貸利率一路走高。
先是實(shí)施近兩年的首套房7折利率的終結(jié)。但在恢復(fù)過(guò)去執(zhí)行的8.5折利率水平后，房貸仍有進(jìn)一步上漲到基準(zhǔn)利率的態(tài)勢(shì)。
“很多銀行都希望提高定價(jià)權(quán)，過(guò)去一般貸款利率下浮下限為10%，而個(gè)人房貸的利率下浮為15%，現(xiàn)在銀行希望房貸能夠執(zhí)行與一般貸款相同的利率政策，但這個(gè)并非行業(yè)性調(diào)整而是銀行自發(fā)的。”上述國(guó)有銀行人士稱。
而上述杭州的股份行人士表示，杭州大部分銀行同業(yè)對(duì)個(gè)人房貸實(shí)行了基準(zhǔn)利率，僅有個(gè)別銀行仍可申請(qǐng)到8.5折利率。
據(jù)媒體報(bào)道，南京諸多銀行如招行、興業(yè)、光大均對(duì)房貸實(shí)行了基準(zhǔn)利率。
光大銀行上海分行自去年年底取消了房貸8.5折利率優(yōu)惠，實(shí)行基準(zhǔn)利率，到了1月份，該行政策并未放松。該行總行客服人士也表示，7折利率已取消，現(xiàn)對(duì)個(gè)人房貸原則上實(shí)行基準(zhǔn)利率，不過(guò)各地分行可自行把握。
“1月份前半月我們發(fā)放了較多個(gè)貸，主要是2010年12月滯留的貸款延期發(fā)放，這部分單子實(shí)際上擠占了1月的額度，導(dǎo)致1月新申請(qǐng)貸款的額度更加緊張，有可能被拖延到2月。”上述國(guó)有銀行人士稱。
部分客戶自12月份向深發(fā)展上海分行申請(qǐng)房貸，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月，至今還未獲批。
盡管信貸額度緊張，博弈仍然存在。出于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素及各家銀行信貸額度情況，個(gè)人房貸全線恢復(fù)基準(zhǔn)利率還不太可能。市場(chǎng)上仍存在8.5折甚至7.5折的個(gè)貸利率水平。
浦發(fā)銀行相關(guān)人士透露，他們并未取消8.5折利率優(yōu)惠，一小部分客戶還能獲得7.5折利率優(yōu)惠。而一些客戶也依然能從交行上海分行獲得7.5折利率房貸。
興業(yè)銀行人士則表示，總行給分行的總體指示是，房貸利率不低于8.5折，具體利率水平由各分行自己掌握。
提高定價(jià)權(quán)
如果說(shuō)2010年年底信貸額度用盡，房貸抬價(jià)尚在情理之中，但在新年銀行獲得新的額度，房貸卻依然緊張，比較少見(jiàn)。
銀行給出的理由有二，一是額度緊張，二是提高定價(jià)權(quán)，這兩者又相互關(guān)聯(lián)。
記者從多家銀行了解到，今年信貸總體盤子較2010年減少10%—20%，個(gè)人信貸額度亦相應(yīng)減少。同時(shí)，總行對(duì)分支行信貸發(fā)放節(jié)奏監(jiān)控嚴(yán)厲，從過(guò)去的按月改為目前的按旬，甚至按天，一旦超標(biāo)就要懲罰。
正如上述國(guó)有銀行人士所描述，部分銀行由于一開(kāi)始房貸發(fā)放較多，為控制節(jié)奏，于2011年1月中旬“暫停”了個(gè)人房貸，“不是不發(fā)放，而是拖延了審批時(shí)間，防止貸款沖得太厲害。”
額度有限之時(shí)，銀行擔(dān)心的不是信貸量不夠，而是盈利能力。
實(shí)際上，個(gè)人房貸量大幅壓縮，也促使銀行必須以價(jià)補(bǔ)量。以上海為例，2010年上海新增人民幣個(gè)人住房貸款543.8億元，但下半年僅增加34.9億元，為上半年增量的6.8%。其中12月僅增加11.1億元，同比少增120.9億元。
在此前對(duì)個(gè)人房貸利率實(shí)施7.5折時(shí)，銀行抱怨個(gè)貸的利差扣除各項(xiàng)成本，幾乎沒(méi)有盈利甚至虧本。但當(dāng)個(gè)貸利率恢復(fù)到8.5折時(shí)，銀行依然認(rèn)為房貸盈利度不夠。
“有機(jī)會(huì)成本，如果信貸投到其他行業(yè)，盈利要超過(guò)個(gè)貸。”上述杭州的股份行人士認(rèn)為，類似民生銀行[4.99-0.40%]已將零售業(yè)務(wù)的重心轉(zhuǎn)移到“商貸通”這樣的經(jīng)營(yíng)性貸款，而“冷落”了過(guò)去被視為安全又穩(wěn)定的個(gè)人房貸。
不過(guò)，利率上漲，市場(chǎng)上一次性現(xiàn)金支付的房屋成交開(kāi)始增加。據(jù)上海永慶房屋研展部去年年底統(tǒng)計(jì)，去年4月房貸政策逐漸收緊后，在二手房市場(chǎng)，購(gòu)房者選擇一次性付清的比例大幅提高約三成。特別是重在賺取匯率差價(jià)的境外購(gòu)房者，一次性付款比例更是達(dá)到九成。
更詭異的是，市場(chǎng)成交量卻并未大幅降溫。“房地產(chǎn)成交量最近還是挺活躍的，房貸申請(qǐng)量并不少。”上海諸多銀行人士感嘆。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2011年1月上半月，全國(guó)主要城市成交量普遍上漲，約四成城市如武漢、南京、天津成交量漲幅超20%。