房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場“倒春寒”。
短短一周內(nèi)，以“國十條”的出臺為開端，國土部、住建部、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等相關(guān)部委出臺的遏制高房價的一系列組合政策以及財政部正在醞釀的一場關(guān)于產(chǎn)品成本核算制度的改革，讓一年來無限風(fēng)光的房地產(chǎn)行業(yè)懸上了一把達(dá)摩克利斯之劍。
暴利，讓房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)仁不讓地處于風(fēng)口浪尖。而成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)的暴利無處遁形。
沒有統(tǒng)一成本核算制度
不久前媒體曝出這樣一則新聞：京城東部某樓盤長時間捂盤惜售，開盤當(dāng)天將每平方米均價以直升飛機(jī)的速度提高了4000元，導(dǎo)致群情激憤，購房者圍攻售樓處。消息一出，長久以來積聚在民眾心中的不滿瞬間被點燃，“成本幾何？！漲價何因？！”
目前，財政部為修訂相關(guān)行業(yè)的成本核算制度而啟動的調(diào)研工作正在各地緊鑼密鼓地進(jìn)行，其中不乏房地產(chǎn)行業(yè)。此前有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，即使翻遍了所有的書籍也沒有找到財政部發(fā)布的專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算制度。如果梳理清楚房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成，這個總是讓民眾一頭霧水的成本賬就可以輕松地算出來。
因為沒有統(tǒng)一的成本核算制度，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)行業(yè)慣例給記者列了一份清單，其中土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他稅費等是房地產(chǎn)行業(yè)成本的四大塊。“雖然分地區(qū)、分項目、分業(yè)態(tài)，但基本比例還是相差不大的。”
“土地成本35％左右，個別樓盤可能達(dá)到50％－60％，房屋開發(fā)成本（建筑安裝、園林、綠化、景觀、安防、智能等住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等）占40％左右，各種稅費（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費、教育附加費、印花稅、土地增值稅、土地使用稅等）占15％左右，因開發(fā)房屋期間產(chǎn)生的各種費用（管理、銷售、財務(wù)）占10％左右，這些構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)全部的成本構(gòu)成。”
以我國中部某省會城市舉例說，樓面價（中高檔品質(zhì)樓盤）為2500元每平方米的樓盤，其開發(fā)成本為2500元左右，再加上“三費”、稅金等，總成本應(yīng)在每平方米6500元左右。
高定價不是成本惹的禍
據(jù)此，我們似乎可以得出一個能夠接受的房價，但戲劇性的一幕也就此拉開。
“根據(jù)目前的形勢，我們給房子定價幾乎是不考慮成本的。”北京一位房地產(chǎn)老總告訴記者。
財政部在此次關(guān)于成本核算的調(diào)研中明確詢問，企業(yè)產(chǎn)品定價是否以成本為基礎(chǔ)？除成本外還考慮哪些因素？看來這一條在房地產(chǎn)行業(yè)形同虛設(shè)。
上述房地產(chǎn)老總透露，一個項目的定價方法最基本的有兩種，一是成本加成法，即通過計算成本加上行業(yè)平均利潤率核算，得出最終市場價格。另一種是對比核算法，即通過和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的價格對比，得出最終的市場價格。通常采用的都是后者。
這位房地產(chǎn)老總告訴記者，他們2005年通過協(xié)議的方式取得一塊地皮作為商品房開發(fā)用地，根據(jù)與同一地段其他項目對比之后得出2006年一期房5000元每平方米的售價。
2008年二期建成銷售，開發(fā)成本并沒有變化或者變化非常小，但是市場發(fā)生了變化，土地價格不斷上漲，開發(fā)商顯然不會以2006年的每平米5000元的售價銷售，售價只會跳躍式增長，“大型房地產(chǎn)公司的定價不是根據(jù)財務(wù)上的成本核算信息，而是根據(jù)市場行情。”
被掩蓋的真實利潤
當(dāng)成本核算已不能成為房價的定價依據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)動輒100％的暴利從財務(wù)上如何體現(xiàn)？
記者查閱招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利集團(tuán)和萬科等品牌房地產(chǎn)上市公司以往的年報后發(fā)現(xiàn)，其利潤率基本在10％－40％的區(qū)間內(nèi)，2008年招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤率為37.36％，金地集團(tuán)只有9.13％。但事實真的如此嗎？
“利潤率好多說法，都是很隱蔽的。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)如是說。
可見，即便是利潤，也能讓你眼花繚亂。
“很多人常說的利潤率都不準(zhǔn)確，要分年投資利潤率、整個項目投資利潤率、銷售凈利率、成本利潤率、自有資金投資利潤率，且分母不同，差異很大。”上述財務(wù)總監(jiān)坦言。記者發(fā)現(xiàn)，在公眾眼中操作相對規(guī)范的上市公司，其年報中體現(xiàn)的利潤率也不同，有的是投資利潤率，有的則是營業(yè)利潤率。
或許，這正是房地產(chǎn)行業(yè)利潤令人霧里看花的一個重要原因。
事實上，房地產(chǎn)企業(yè)投資后，自身投入的資金實際占用的時間非常短！一個項目的開發(fā)周期需要2-3年的時間，“我們高層項目開發(fā)周期一般為20－30個月，但達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，自有資金就陸續(xù)回籠了，留下來的是銀行的錢。開發(fā)周期到一半的時候，自有資金就悄悄地退出了！” 上述不愿透露姓名的財務(wù)總監(jiān)說，在這種情況下，分母還要“縮小”，真實的利潤率還要更大，大得嚇人。
除了金融杠桿的運用自如產(chǎn)生暴利之外，還有一個重要的因素，那便是無形的土地增值。
開發(fā)商之所以愿意做大盤，就是因為可以分期開發(fā)，土地增值效益明顯。僅土地增值一項，在財務(wù)報表上就是濃墨重彩的一筆。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)掌門人任志強(qiáng)曾語出驚人：“讓開發(fā)商公布成本無異于公布老婆的三圍！”除了看得見的成本，或許還有很多無法用成本核算制度來規(guī)范的“成本”。
但這樣的情形似乎已難再現(xiàn)。土地出讓在如今已經(jīng)實行嚴(yán)格的“招拍掛”程序，而這些年“地王”頻現(xiàn)，僅從土地出讓價格上看，開發(fā)商的暴利時代似乎即將成為過去式。
房地產(chǎn)行業(yè)的暴利之因有不斷推高的房價、有商人的逐利本質(zhì)、有炒房客的推波助瀾、有剛性需求、更有非理性的盲目追風(fēng)，這些似與成本無關(guān)。