A房地產(chǎn)公司以協(xié)議出讓方式取得土地，除向國家交納土地出讓金之外，需要向被征地的一方支付征地補(bǔ)償費(fèi)，被征地方村委會(huì)要求A公司在其所屬土地上建造一幢辦公樓抵頂補(bǔ)償費(fèi)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。那么，A公司建造的辦公樓需要視同銷售處理嗎？建造辦公樓發(fā)生的成本是否可以計(jì)入土地成本？
《土地增值暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�、安置�?dòng)遷用房支出等�！�房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十七條規(guī)定，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。因此，正常情況下，A公司支付被征地方的征地補(bǔ)償費(fèi)是能夠計(jì)入開發(fā)成本扣除的。而村委會(huì)要求A公司建造房屋抵頂補(bǔ)償費(fèi)，則該筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)可能有兩種納稅認(rèn)定方式。
第一，A公司建造房屋換取被征地方土地。盡管所建造的房屋沒有在A公司土地權(quán)屬范圍內(nèi)，仍存在按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅的可能。例如，河北省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號(hào)）規(guī)定，代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；與委托方事前簽訂委托代建合同；不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。A公司建造辦公樓若不符合該政策規(guī)定，就必須繳納營業(yè)稅，然后以被征地方確認(rèn)的工程結(jié)算單價(jià)款以及補(bǔ)償協(xié)議約定確認(rèn)本公司開發(fā)成本。
第二，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，A公司為被征地方建造辦公樓，視為以貨幣資金補(bǔ)償被征地方，被征地方以補(bǔ)償款委托A公司建造辦公樓。A公司以辦公樓工程價(jià)款結(jié)算單或雙方根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議確定的價(jià)款確認(rèn)開發(fā)成本，A公司不需要按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算營業(yè)稅。若辦公樓結(jié)算價(jià)款高于征地補(bǔ)償費(fèi)約定價(jià)款，僅需按照“服務(wù)業(yè)”計(jì)征營業(yè)稅即可。
需要注意的是，由于各地具體政策執(zhí)行上存在差異，A公司建造辦公樓是否符合“代建”規(guī)定，必要時(shí)應(yīng)獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。