【問題】
成本計量模式下，外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)應如何做賬務處理？
【解答】
外購采用成本模式計量的土地使用權(quán)和建筑物，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租(或資本增值)、部分自用，用于出租(或資本增值)的部分應當予以單獨確認的，應按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行合理分配。
[例]20×9年3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元(假設不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量，下同)。甲企業(yè)的賬務處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 12000000
貸：銀行存款 12000000
自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當期損益，不計入建造成本。
[例]20×9年3月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×9年6月，甲企業(yè)預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工(達到預定可使用狀態(tài))時開始起租。20×9年7月5日，三棟廠房同時完工(達到預定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的造價均為1000萬元，能夠單獨出售。
甲企業(yè)的賬務處理如下：
土地使用權(quán)中的對應部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)600×(1000÷3000)＝200（萬元）。
借：投資性房地產(chǎn)——廠房 10000000
貸：在建工程 10000000
借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 2000000
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 2000000