【問題】
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了一棟商住混合樓，住宅中有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，如果普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分開計(jì)算時增值額為負(fù)數(shù)，是否可以不分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，合并在一起計(jì)算土地增值稅？
【解答】
普通住宅與非普通住宅應(yīng)當(dāng)分別核算：
國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，清算審核時，對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號）規(guī)定，對納稅人既建普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第8條（1）項(xiàng)的免稅規(guī)定。
以上是政策的原則性規(guī)定，目前清算的實(shí)踐中，確實(shí)存在自愿放棄普通住宅免稅優(yōu)惠從而降低整體開發(fā)產(chǎn)品增值率以便適用較低的土地增值稅率的情況。但這樣做也減少了稅款支出，所以是否可以合并計(jì)算，還需要當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。