土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的增值額征收的稅種，征收對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)得到了蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和新的稅源增長點。然而，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展與土地增值稅征管相對滯后的矛盾日益突出，加強和改進土地增值稅的征管刻不容緩。
一、土地增值稅征管中面臨的突出問題
�。ㄒ唬├猛恋卦鲋刀悆�(yōu)惠政策偷逃稅款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值稅�！�財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂虛假合作建房協(xié)議，對于分得的自用房產(chǎn)，以“按比例分得的自用房產(chǎn)”形式享受合作建房土地增值稅優(yōu)惠政策，逃避繳納土地增值稅：對于分得的非自用房產(chǎn)，不按規(guī)定確定應(yīng)稅收入，以少計應(yīng)稅收入手段偷逃土地增值稅。
二是利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅形式偷逃土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅”。各省在制定并對外公布普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)中，都是以同時滿足以下三個條件作為界定標(biāo)準(zhǔn)的，即住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積、實際成交價格與同級別土地住房平均成交價格。但在實際稅收征管中，許多開發(fā)商卻只以建筑面積是否達到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)作為是否免征的界線，忽視其他幾個限定條件，出現(xiàn)了不應(yīng)免征土地增值稅項目而違規(guī)免征的現(xiàn)象。
（二）采取各種手段少計營業(yè)收入偷逃土地增值稅
一是利用銀行按揭貸款銷售方式不記收入偷逃土地增值稅。銀行按揭貸款銷售方式是房地產(chǎn)主要銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用這一銷售方式的特殊性，將銀行按揭的款項記入往來科目而不做營業(yè)收入處理。
二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵建安工程款不記收入偷逃土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按工程進度支付建安工程款困難，就以等值的商品房或商鋪抵建安工程款，開發(fā)商將抵工程款的商品房或商鋪不計或少計土地增值稅收入。
三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫、雜物房等售房款轉(zhuǎn)移為房租收入偷逃土地增值稅。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定，凡架空層高度未達到2.2米的車庫、雜屋房不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。商品房的底層雜物屋和頂層坡屋一般都未達到2.2米高度，部分車庫也未達2.2米高度，房地產(chǎn)開發(fā)商以這些房產(chǎn)不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在銷售這些房產(chǎn)時以合同形式約定使用年限，將這些房產(chǎn)的售房款轉(zhuǎn)移為房屋租金收入，少計土地增值稅應(yīng)稅收入。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收各種初裝費及基金不記收入偷逃土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付款項，如煤氣管安裝費、房屋維修基金、水電增容費等費用�，F(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入：凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以沒取得代收代墊款項收益為由，不進行土地增值稅應(yīng)稅收入申報。
（三）虛增開發(fā)成本偷逃土地增值稅
一是通過虛增土地開發(fā)成本偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用土地評估、將評估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，減少土地增值稅稅基。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從關(guān)聯(lián)企業(yè)購進土地。讓關(guān)聯(lián)企業(yè)多開土地補償費發(fā)票，虛增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地取得成本。
二是通過多開建筑安裝發(fā)票加大建安成本。部分房地產(chǎn)開發(fā)商把建安營業(yè)稅及附加作為“避稅”的重要渠道，以支付3.3%的建安營業(yè)稅及附加的代價，可以少繳適用40%以上稅率的土地增值稅。
三是利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)多計開發(fā)成本偷逃土地增值稅。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有與之相配套的建安公司、銷售公司、物業(yè)公司，商品房的建設(shè)由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，商品房的銷售由關(guān)聯(lián)的銷售公司負責(zé)，物業(yè)公司則代收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與這些關(guān)聯(lián)企業(yè)訂立各種假合同等手段，調(diào)控開發(fā)成本和收入，以達到偷逃土地增值稅的目的。
（四）基層征管力量不能適應(yīng)土地增值稅復(fù)雜業(yè)務(wù)要求
房地產(chǎn)開發(fā)具有經(jīng)營周期長、經(jīng)營方式靈活、成本項目繁多和土地增值稅計算過程復(fù)雜等特點，這對土地增值稅征管要求很高，但當(dāng)前一線稅收征管工作任務(wù)相當(dāng)繁重，征管力量嚴重不足，不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現(xiàn)在：
一是基層稅務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律不熟悉：
二是基層稅務(wù)人員對現(xiàn)行土地增值稅政策的了解和掌握相對不足：
三是基層稅務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算尤其是成本核算知識較為生疏；
四是基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的矛盾進一步加劇。
�。ㄎ澹┒悇�(wù)部門對土地增值稅征管不到位
一是稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性比較大，稅務(wù)部門沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，按開發(fā)項目所屬期進行稅收檢查。在稅收檢查中，對于那些達到土地增值稅清算條件，但由于受檢查期及檢查時限限制，而不能有效進行土地增值稅檢查的企業(yè)，很容易造成增值額檢查不實的問題。
二是稅務(wù)人員在查處土地增值稅涉稅案件過程中經(jīng)常受到各種因素干擾，導(dǎo)致行政處罰力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任。
三是稅收征管中土地增值稅清算政策落實不到位。許多達到土地增值稅清算條件的開發(fā)商以賬務(wù)混亂等為由不清算，稅收征管中也未采用核定征收，只是按一個較低的預(yù)征率預(yù)征。開發(fā)項目達到土地增值稅清算條件時，征管人員片面認為清算有可能出現(xiàn)比預(yù)征稅款少的情況而不要求企業(yè)清算，造成土地增值稅依法清算的政策落實不到位，出現(xiàn)了應(yīng)征收的土地增值稅稅款沒有征收到位的問題。
（六）基層稅務(wù)部門與房地產(chǎn)相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不到位
就土地增值稅的特殊性而言，在稅收征收管理上僅靠稅務(wù)部門的力量是不夠的，它還需要各級國有資產(chǎn)管理、房產(chǎn)管理、土地管理、城建部門和房地產(chǎn)評估機構(gòu)的大力配合和協(xié)作，共同履行管理職責(zé)，共同把關(guān)，才能實現(xiàn)有效的管理和監(jiān)控，才能從根本上堵塞其稅收流失。但從目前的情況看，相關(guān)部門配合不得力，稅務(wù)部門管理機制不健全，是導(dǎo)致土地增值稅流失的一個重要因素。
二、加強土地增值稅征管工作的建議
�。ㄒ唬┘訌妼Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營整個過程的監(jiān)控，改進稅收征管手段
一是加強與管理房地產(chǎn)的政府職能部門配合，建立涉稅信息傳遞制度，實現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立信息傳遞檔案，全程跟蹤，獲取企業(yè)收入、成本等涉稅信息。稅務(wù)部門應(yīng)充分利用從相關(guān)部門獲得的涉稅信息，驗證房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報的真實性、合理性，防止房地產(chǎn)企業(yè)超范圍享受稅收優(yōu)惠和少計增值額問題的發(fā)生。
二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的登記、申報管理，實行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為；另一方面加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本、收入的審核和管理力度，保證建安成本、土地成本等開發(fā)成本的真實性和準(zhǔn)確性，防止利用假合同、假信息虛增開發(fā)成本。同時，稅務(wù)部門還要加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控，加強對房地產(chǎn)票據(jù)、視同銷售的管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況，防止少申報土地增值稅收入現(xiàn)象的發(fā)生。
（二）做好土地增值稅專項評估
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營方式靈活、成本項目復(fù)雜和涉稅金額巨大等特點，且日常稅收監(jiān)控難以對土地增值稅申報的真實性和及時性作出準(zhǔn)確判斷。因此，應(yīng)進一步加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項評估，建立土地增值稅評估專職部門，選配綜合素質(zhì)較高的評估人員，以提高評估水準(zhǔn)，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。
（三）強化土地增值稅稽查，加大對偷逃稅行為懲處力度
一是加強對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稽查選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性。稅務(wù)稽查部門通過對征管部門提供資料的分析，有選擇性地對房地產(chǎn)企業(yè)進行重點稽查。
二是對土地增值稅評估和反避稅調(diào)查移送的大要案，發(fā)揮稽查打擊型威力的作用，及時立案查處，依法稽查、審理、執(zhí)行、公告，及時移送司法機關(guān)查處。
（四）加強對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的管理，加大土地增值稅反避稅力度
建議盡快出臺房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易管理辦法，建立同類地域、同類開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本、費用、銷售價格信息庫，以形成動態(tài)的、分地域的收入、成本、費用等要素指標(biāo)信息庫，作為房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)讓定價納稅調(diào)整的參照標(biāo)準(zhǔn)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，實施重點監(jiān)控，徹底治理利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移收入、虛增成本等惡意偷逃土地增值稅行為，保護土地增值稅稅基的完整，遏制房地產(chǎn)行業(yè)不合法的“避稅”行為。
（五）建立土地增值稅征管考核機制，強化征管質(zhì)量內(nèi)外考核
建立和實施土地增值稅征管考核機制，落實目標(biāo)責(zé)任制，是提高土地增值稅征管質(zhì)量的保證。針對土地增值稅業(yè)務(wù)復(fù)雜、管理人員素質(zhì)參差不齊、整體素質(zhì)亟待提高的現(xiàn)狀，稅務(wù)部門應(yīng)在調(diào)研的基礎(chǔ)上，逐步制訂出完善的土地增值稅征管質(zhì)量考核辦法，著重把握考核的合理性、科學(xué)性、實用性。主要考核一線稅務(wù)人員的土地增值稅征管質(zhì)量，實行土地增值稅清算的抽評、復(fù)評和抽審、復(fù)審，并將對企業(yè)的延伸考核作為稅務(wù)人員執(zhí)法準(zhǔn)確性的主要考核依據(jù)，同時結(jié)合稅收檢查信息的反饋，印證征管工作質(zhì)量，形成稅收征管和稅收檢查互動機制。
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