根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是以單位和個人轉(zhuǎn)讓國有士地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的—種稅。我國稅法對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅出臺了一些優(yōu)惠政策。比如：《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報批準(zhǔn)，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，住轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定按其對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計算主要分三種方法，個人在進行住房轉(zhuǎn)讓時，可綜合優(yōu)惠政策和三種計算方法所產(chǎn)生的計稅結(jié)果差異進行稅收籌劃。
方法一：能提供評估價格的計算方法：土地增值稅應(yīng)納稅額＝[轉(zhuǎn)讓收入-評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率
1、“評估價格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格；
2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等；
3、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除；
4、能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
【例1】柳先生于2004年11月以4001000元在某市區(qū)購買了—套面積為150m2的商品房，繳納契稅121000元，并花501000元進行了裝修，2006年12月將房屋以6401000元的總價賣出，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價格為4601000元，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關(guān)費用均提供出了合法有效憑據(jù)。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房如何繳納土地增值稅，合計繳納稅款多少？
由于柳先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房的房屋面積為150m2，屬于非普通住宅，縣只居住了兩年零一個月，因此其轉(zhuǎn)讓時應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅和計征個人所得稅。柳先生應(yīng)繳納的稅額為：
1、營業(yè)稅=641000×5％=321000（元）；
2、城市維護建設(shè)稅及教育費附加=321000×（7%＋3％）=31200（元）：
3、印花稅=6401000×0.05％=320（元）；
4、土地增值稅：可扣除項目金額=4601000+600+（321000+31200+320）=4961120（元）；
增值額=6401000-4961120=1431880（元），
增值率=1431880÷4961120×100％=29％（增值率不超過50％，適用稅率30％）
應(yīng)繳土地增值稅=1431880×30％=431164（元）；
5、個人所得稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號），可扣除房屋原值=4001000+121000=4121000（元），可扣除的相關(guān)稅金=321000+31200+320+431164=781684（元），可扣除合理費用=裝修費+手續(xù)費和公證費等=401000+500=401500（元）（稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為購入價的10%，其實際支付的裝修費為501000元，則只能在稅前扣除401000元裝修費），應(yīng)納稅所得額=6401000-4121000-781684-401500=1081816 （元），應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×20％=1081816×20％＝211763.2（元）。合計稅款總額=321000+31200+320+431164+211763.2=1001447.2（元）。
方法二：不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的計算方法：土地增值稅應(yīng)納稅額＝[轉(zhuǎn)讓收入-上手購入價×（1+5％×n）-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率
1、“n”是指購入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù)；
2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等：
3、上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)（詳見《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》財稅[2006]21號）。
【例2】假設(shè)例1中柳先生不能取得評估價格，也未支付評估費用，其他同上。那么柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅，合計繳納稅款多少？
柳先生應(yīng)繳納的稅額為；
1、營業(yè)稅（同上）321000元；
2.城建稅及教育費附加（同上）31200元；
3.印花稅（同上）320元；
4、土地增值稅：
可扣除項目金額=4001000×（1+5％×2）+121000+（321000+31200+320）＝4871520（元）；
增值額=6401000-4871520=1521480（元）；
增值率=1521480÷4871520×100％=31.28％（增值率不超過50％，適用稅率30％）；
應(yīng)繳土地增值稅=1521480×30％=451744（元）。
5、個人所得稅（文件依據(jù)同上）：
可扣除的房屋原值=4001000+121000=4121000（元）；
可扣除的相關(guān)稅金=321000+31200+320+451744 =811264（元）；
可扣除的合理費用（同上）401500元；
應(yīng)納稅所得額=6401000-4121000-811264-401500=1061236（元）；
應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×20％=1061236×20％＝211247.2（元）；
合計稅款總額=321000+31200+320+451744+211247.2＝1021511.2（元）。
方法三：既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的計算方法：土地增值稅應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓收入×核定征收稅率（具體由各省確定）
【例3】假設(shè)例1中柳先生由于保管不善，不能提供出原購房時的相關(guān)原始憑證，也不能提供房屋重置成本評估價格（假設(shè)當(dāng)?shù)匾?guī)定個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個人所得稅按照1.5％核定征收、土地增值稅按照1％核定征收），其他同上。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅，合計繳納稅款多少？
柳先生應(yīng)繳納的稅額為：
1、營業(yè)稅321000元；
2、城建稅及教育費附加31200元；
3、印花稅320元；
4、土地增值稅＝6401000×1％=61400（元）；
5、個人所得稅=6401000×1.5％=91600（元）。
合計稅款總額=321000+31200+320+61400+91600=511520（元）。
從上述三個計算方法可知，方法二比方法一多繳稅21064元（1021511.2-1001447.2），其中多繳納土地增值稅21580元（451744-431164）；比方法三多繳稅501991.2元（1021511.2-511520），其中多繳納土地增值稅391344元（451744-61400）。所以，采用方法三繳納稅款最少，方法一次之，而方法二納稅最多。需注意只是在一定條件下，個人在轉(zhuǎn)讓住房時，采用不提供評估價格、又不提供購房發(fā)票的計稅方法劃算；當(dāng)評估價格及其費用超過上手購入價×（1+5％×n）與上手購房繳納的契稅之和時，提供評估價格與購房發(fā)票比不提供評估價格、只提供購房發(fā)票，一般可以節(jié)稅不少。