局屬各單位：

　　我局制發(fā)的《廣州市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2005年1月1日起執(zhí)行，現就執(zhí)行過程中的若干問題補充明確如下：

　　一、關于納稅人機構的問題

　　《辦法》第五條規(guī)定“土地增值稅由納稅人機構所在地的地方稅務機關負責征收”的“納稅人機構”分為兩類情況：一類是具有法人資格、領有法人營業(yè)執(zhí)照、在廣州市從事商品房開發(fā)經營的固定企業(yè)業(yè)戶（以下簡稱“企業(yè)”），在廣州市（含花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙開發(fā)區(qū)和從化市、增城市，下同）開發(fā)經營房地產應交的土地增值稅，由其企業(yè)所在地的地方稅務機關負責征收。

　　另一類是非廣州市固定業(yè)戶在廣州市設立了分支機構或只擁有房地產開發(fā)經營項目但沒有設立機構的（以下簡稱“機構”），在廣州市開發(fā)經營房地產應交的土地增值稅，由其機構所在地的地方稅務機關負責征收；

　　沒有設立機構的，所應交的土地增值稅，由其開發(fā)房地產的項目坐落地的地方稅務機關負責征收。

　　二、關于綜合樓預征比例的問題

　　《辦法》第十二條規(guī)定“綜合樓預征比例為0.7%”的“綜合樓”是指立項為綜合（或商住）樓，轉讓房產不能按照房產用途劃分收入的，按0.7%的預征比例預征土地增值稅；能夠按照房產用途劃分轉讓收入的，普通標準住宅的轉讓收入按0.5%的預征比例，非普通標準住宅、非綜合樓以外的其它房產開發(fā)項目的轉讓收入按1%的預征比例分別預征土地增值稅。

　　三、關于項目界定及清算時點的問題

　　《辦法》中涉及的房產開發(fā)項目，是以廣州市發(fā)展和改革委員會批準的一個立項為一個項目。同一立項分期開發(fā)的房產開發(fā)項目，在最后一期開發(fā)的建筑物竣工結算并向建設管理部門提交《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗備案表》的次季清算應交土地增值稅。

　　四、關于轉讓房地產收入跨越征、免稅期清算或結算應交土地增值稅的問題根據財政部、國家稅務總局《關于對一九九四年一月一日前簽定開發(fā)及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號）中“一九九四年一月一日以前已簽訂房地產開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在一九九四年一月一日后五年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅”、“對于個別由政府審批同意成片開發(fā)、周期較長的房地產項目，其房地產在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核……，可以適當延長免稅期限”以及財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號）中“此項免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底”的規(guī)定，對符合上述免稅條件的房產開發(fā)項目和經廣東省地方稅務局批準延長免征土地增值稅政策期限的廣州市七個房地產開發(fā)項目（詳見附件1），在免稅期限內首次轉讓房地產的收入，免征土地增值稅。免稅房地產開發(fā)項目免稅期滿后仍有轉讓收入的，在進行項目清算或結算土地增值稅時，對普通標準住宅或其他項目免稅期內轉讓房地產收入的免征土地增值稅，分別在《土地增值稅清算申報表》的“批準抵繳稅額”欄填列計算應補（退）土地增值稅。計算公式如下：

　　（一）下列計算公式適用于按實清算或結算土地增值稅時運用批準抵繳稅額=清算或結算項目免稅期內轉讓房地產收入總額×應負擔的稅額應負擔的稅額=清算或結算的應繳土地增值稅÷清算或結算項目轉讓房地產收入總額

　?。ǘ┫铝杏嬎愎竭m用于按預征率清算或結算土地增值稅時運用批準抵繳稅額=清算或結算項目免稅期內轉讓房地產收入總額×土地增值稅的適用預征比例注：公式（一）中的“清算或結算的應繳土地增值稅”是指《土地增值稅清算申報表》中的第25行發(fā)生數：“清算或結算項目轉讓房地產收入總額”是指《土地增值稅清算申報表》中的第1行發(fā)生數。公式（二）中的“土地增值稅的適用預征比例”按照取得收入的時間來劃分：2003年5月1日前取得的轉讓房地產收入，適用廣州市地方稅務局《關于對房地產開發(fā)企業(yè)預征土地增值稅的通知》（穗地稅發(fā)[1995]139號）中規(guī)定的預征比例；2003年5月1日后取得的轉讓房地產收入，適用廣州市地方稅務局《轉發(fā)關于加強土地增值稅管理工作的通知》（穗地稅函[2005]18號）中規(guī)定的預征比例。

　　五、關于對按實清算或結算土地增值稅條件認定的問題

　?。ㄒ唬掇k法》對房產開發(fā)項目設定了按實清算或結算土地增值稅條件，其中《辦法》第十四條第（一）款和第十六條第（一）款中的“其中條件（1）是以取得銷售開發(fā)項目房產第一筆收入的當天為認定時點；對同一房產開發(fā)項目跨年度銷售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷售該開發(fā)項目房產取得第一筆收入的當天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實結算的認定條件”內容修改為“其中條件（1）是以房產開發(fā)項目取得第一筆銷售收入至清算或結算土地增值稅時均實行查帳方式征收企業(yè)所得稅；在上述期間內，中途改變查帳方式征收企業(yè)所得稅的，視為不符合按實清算或結算土地增值稅的認定條件”。

　?。ǘ磳嵔Y算土地增值稅的房產開發(fā)項目而納稅人未按實結算土地增值稅的，地方稅務機關有權對該房產開發(fā)項目按實結算土地增值稅。

　　六、關于綜合開發(fā)房產項目按實清算土地增值稅劃分扣除項目金額的問題根據《辦法》第十五條第（二）款第2項“對兼有普通標準住宅的綜合樓開發(fā)項目，必須根據房產用途區(qū)分銷售收入并據以分配扣除項目金額”和第十六條第（四）款“納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別結算應交土地增值稅”的規(guī)定，按實清算或結算土地增值稅時，按照以下的計算公式分配扣除項目金額并計算增值額和應交土地增值稅（實例詳見附件2）：

　?。ㄒ唬┣逅阃恋卦鲋刀惖挠嬎愎剑?/p>

　　1.分攤已售比例=（已售面積/可售面積）×100%

　　2.可扣除項目金額=實際發(fā)生扣除項目金額×分攤已售比例

　　3.分類的扣除項目金額

　　（1）非住宅的扣除金額=可扣除項目金額×[（已售非住宅面積×1.4）/（已售住宅面積+已售非住宅面積×1.4）]

　　注：非住宅系數1.4=非住宅高4米/住宅高2.8米，非住宅高度不論高或低，系數為1.4，以下同。

　?。?）住宅的扣除金額=可扣除項目金額×[已售住宅面積/（已售住宅面積+已售非住宅面積×1.4）]

　　4.不同用途或類別房產的增值額=已售不同用途或類別房產的銷售收入-分類的扣除項目金額

　　5.不同用途或類別房產的應交土地增值稅=不同用途或類別房產的增值額×適用稅率-速算扣除數

　　（二）結算土地增值稅的計算公式：

　　1.分類的扣除項目金額

　?。?）非住宅的扣除項目金額=扣除項目金額×[（非住宅面積×1.4）/（住宅面積+非住宅面積×1.4）]

　?。?）住宅的扣除金額=可扣除項目金額×[住宅面積/（住宅面積+非住宅面積×1.4）]

　　2.不同用途或類別房產的增值額=不同用途或類別房產的銷售收入-相應用途或類別房產的扣除項目金額

　　3.不同用途或類別房產的應交土地增值稅=不同用途或類別房產的增值額×適用稅率-速算扣除數