稅務(wù)登記分局、各區(qū)局、各稽查局：

　　按照深圳市政府辦公廳《關(guān)于我市開征土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)》（深府辦函[2005]93號）的要求，從2005年11月1日起，對在我市從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并取得收入的單位和個人，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅?，F(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

　　一、土地增值稅申報征收

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)按月按規(guī)定期限申報納稅。即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，應(yīng)在次月納稅申報期限內(nèi)向房地產(chǎn)項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的辦法征收土地增值稅。稅務(wù)機關(guān)對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入按如下兩種預(yù)征率征收土地增值稅：一是對轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征。申報表使用《土地增值稅預(yù)繳申報表》。

　?。ǘ┓欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人使用《土地增值稅納稅申報表》申報納稅。

　　計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。

　　扣除項目包括：

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括補交的地價款。

　?。?）該房地產(chǎn)建造成本。

　?。?）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)依法繳納的稅費。

　?。ㄈ﹩挝缓蛡€人將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，除依法給予減免稅的外，按實際增值額征收土地增值稅。由國土房管產(chǎn)權(quán)登記單位代征稅款，納稅義務(wù)發(fā)生時間為國土房管產(chǎn)權(quán)登記單位受理產(chǎn)權(quán)過戶申請資料的時間。

　　二、土地增值稅減免

　?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

　?。ǘ┏吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定明確的免稅項目外，對開發(fā)銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區(qū)）住宅管理部門直接發(fā)售的各類政策性住房，包括：準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房和經(jīng)濟適用房。

　　（三）對個人轉(zhuǎn)讓普通標準住宅免征土地增值稅，普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。對個人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過5年以上的（含5年）免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例

　　房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％計算扣除。

　　深圳市地方稅務(wù)局
二○○五年十一月十日