法規(guī)庫

青島市國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市國家稅務(wù)局外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理辦法(試行)》的通知

青國稅發(fā)[2005]44號

頒布時間:2005-03-16 00:00:00.000 發(fā)文單位:青島市國家稅務(wù)局

各市國家稅務(wù)局、市內(nèi)各國家稅務(wù)局:

  為進(jìn)一步加強對外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的所得稅管理,保障國家財政收入,維護(hù)稅收秩序,現(xiàn)將市局研究制定的《青島市國家稅務(wù)局外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理辦法(試行)》,印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。試行過程中發(fā)現(xiàn)的問題,請及時反饋市局(國際稅務(wù)管理處)。

  附件:青島市國家稅務(wù)局外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理辦法(試行)

  第一章 總則

  第一條 為進(jìn)一步加強對外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的所得稅管理,保障國家財政收入,維護(hù)稅收秩序,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱“征管法”)及其實施細(xì)則、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱“稅法”)及其實施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)[2001]142號)等有關(guān)稅收行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,制定本辦法。

  第二條 凡外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍列明從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù),或者兼有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的,其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)納所得稅的核算,適用本辦法。

  第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

  第四條 開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為,是指開發(fā)企業(yè)通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

  (一)商品房銷售。

  1、商品房現(xiàn)售,是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。

  2、商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。

 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押,是指開發(fā)企業(yè)以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

  (三)房地產(chǎn)租賃,是指開發(fā)企業(yè)作為出租人將其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

  (四)其他方式主要包括:

  1、以房地產(chǎn)用于對外投資以及分配給股東或投資者;

  2、以房地產(chǎn)抵債;

  3、將房地產(chǎn)用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵等;

  4、以房地產(chǎn)換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等。

  第五條 專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè),應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日,確定為其實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為企業(yè)的實際開始生產(chǎn)經(jīng)營之日。

  第二章 收入的確定

  第六條 開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入的確定,應(yīng)從其房地產(chǎn)銷售開始之日進(jìn)行。

  第七條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明(即項目工程竣工驗收合格證明)之日,或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日,或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。

  開發(fā)企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始,應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用,計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。

  開發(fā)企業(yè)尚未確認(rèn)房地產(chǎn)銷售開始的,其收入、成本、費用也不得確認(rèn)。

  第八條 房地產(chǎn)銷售收入的確定,以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。具體可根據(jù)銷售方式的不同,按以下原則確定:

 ?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收取房款的,以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或者開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。

 ?。ǘ┎扇》制诟犊罨蛘哳A(yù)售款方式銷售的,以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。

  上述以預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)銷售收入的確定,不包括開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售期間所收取的預(yù)收款。

  (三)采取以土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)置換房屋的,以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。

  (四)采取銀行提供按揭貸款方式銷售的,以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日,為銷售收入的實現(xiàn)。

  開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售開始之前,通過銀行按揭貸款方式銷售房地產(chǎn)所收取的按揭貸款,屬于企業(yè)的預(yù)收款,應(yīng)按照本辦法第二十四條的規(guī)定預(yù)征所得稅。

 ?。ㄎ澹╅_發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)作抵押而被抵押權(quán)人處置的,在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

  在確認(rèn)收入時,應(yīng)以其抵押價格與同期銷售價格較高者確認(rèn)收入。

 ?。╅_發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資的,首先要轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn),并以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到被投資方時確認(rèn)收益的實現(xiàn)。

  其投資資產(chǎn)經(jīng)投資合同認(rèn)定的價值與原帳面凈值之間的差額,應(yīng)視為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益,計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如為凈收益,且數(shù)額較大,計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算納稅有困難,可在不超過5年的期限內(nèi)平均轉(zhuǎn)為應(yīng)納稅所得額計算繳納所得稅。

  (七)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)抵償債務(wù)的,以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

  在確認(rèn)收入時,應(yīng)以其抵償債務(wù)價格與同期房地產(chǎn)銷售價格較高者確認(rèn)收入。

 ?。ò耍╅_發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)分配給股東或投資者的,在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實際轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

 ?。ň牛╅_發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)的,應(yīng)在取得非貨幣性資產(chǎn)時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。其收入額應(yīng)參照當(dāng)時的市場價格計算或者估定。

  (十)企業(yè)以租賃方式取得房租收入的,應(yīng)按當(dāng)期實際租金收入,扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額,與當(dāng)期企業(yè)經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。租賃后再出售的,按照銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

 ?。ㄊ唬╅_發(fā)企業(yè)為其他單位代建房地產(chǎn)工程的,應(yīng)按自建工程確定銷售收入的實現(xiàn)。

  第九條 開發(fā)企業(yè)在出售商品房時按照國家規(guī)定代為收取的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金,凡不開具發(fā)票作為代收代繳款項管理的,可不作為開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)。

  第三章 成本、費用的確認(rèn)

  第十條 開發(fā)企業(yè)成本、費用的確認(rèn),應(yīng)從其房地產(chǎn)銷售開始之日進(jìn)行。

  第十一條 開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費用的確定,應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費用,確定當(dāng)期成本費用:

  可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積

  當(dāng)期成本費用=可售單位工程成本費用×當(dāng)期銷售面積

 ?。ㄒ唬┛偪墒勖娣e指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書(即房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后,房地產(chǎn)管理部門為開發(fā)企業(yè)辦理的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書,俗稱“大證”)或類似文件中明確的面積。按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪,測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

  總可售面積一般按照企業(yè)開發(fā)的不同房地產(chǎn)項目分別確認(rèn)。

  當(dāng)期銷售面積是指開發(fā)企業(yè)當(dāng)期實際實現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售面積,但不包括企業(yè)以預(yù)售形式銷售的、尚未竣工交付使用的房地產(chǎn)面積。

 ?。ǘ┛墒劭偝杀举M用指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費,拆遷補償費,七通一平、勘查設(shè)計等開發(fā)前期費用;建筑安裝費;基礎(chǔ)設(shè)施費,公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

  1、可售房地產(chǎn)指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中的可售房地產(chǎn)。

  2、土地使用費指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給開發(fā)企業(yè),由開發(fā)企業(yè)向國家支付的土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金由土地管理部門代收,并由土地管理部門向開發(fā)企業(yè)出具相應(yīng)憑據(jù)。

  3、拆遷補償費指開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而對原使用者或居住者所給予的補償。拆遷補償費由開發(fā)企業(yè)繳由房地產(chǎn)管理部門(拆遷辦)補償?shù)?,由房地產(chǎn)管理部門出具相應(yīng)的收費憑據(jù);由開發(fā)企業(yè)直接補償給居住者個人的,可憑雙方簽訂的合同或協(xié)議以及出具的真實的搬遷費收取憑證,在稅前扣除。

  4、七通一平費用和勘查設(shè)計費用等前期開發(fā)費用,根據(jù)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)期實際發(fā)生額確認(rèn)并有合法憑證進(jìn)行核算。

  5、建筑安裝費指開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑安裝工程竣工后,通過有工程造價審計資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審計后出具的工程決算審計報告中所確認(rèn)的價格。該價格是開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)進(jìn)行工程價款結(jié)算的依據(jù),也是作為建筑安裝費計入可售總成本費用的依據(jù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得施工企業(yè)開具的正式發(fā)票后記帳。

  開發(fā)企業(yè)自購建筑安裝材料的,以取得的合法憑證計入建筑安裝費。

  6、基礎(chǔ)設(shè)施費、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費,是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)共用的上下水管道、電梯、供電線、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施以及會所和其他共用設(shè)施設(shè)備等的費用。

  上述設(shè)施、設(shè)備,若由政府有關(guān)部門無償占用或者屬于業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的,其相應(yīng)支出可以合法的憑證計入可售總成本費用;凡建成后產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)或用于繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的,其相應(yīng)支出不得計入可售總成本費用。

  7、開發(fā)企業(yè)為開發(fā)建設(shè)相關(guān)工程項目而發(fā)生的相應(yīng)的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用,可一次性計入可售總成本費用。

 ?。?)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的交際應(yīng)酬費,應(yīng)從企業(yè)房地產(chǎn)銷售開始之日起,對屬于可售房地產(chǎn)的部分,按照當(dāng)期實現(xiàn)的全部銷售收入和《稅法》實施細(xì)則第二十二條第一款第(二)項規(guī)定的限度計算計入當(dāng)期可售總成本費用的數(shù)額。

 ?。?)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用,在開發(fā)產(chǎn)品完工之前發(fā)生的,計入開發(fā)成本;開發(fā)產(chǎn)品完工之后發(fā)生的利息等借款費用,計入財務(wù)費用。

  第十二條 房地產(chǎn)項目已經(jīng)竣工并開始銷售,但在銷售當(dāng)期開發(fā)企業(yè)不能提供由有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的工程決算審計報告和施工企業(yè)開具的正式發(fā)票的,其工程的建筑安裝等費用可先按照工程預(yù)算數(shù)額的80%計入當(dāng)期可售總成本費用,待工程決算審計報告和施工企業(yè)的發(fā)票等出具后,再對該項目已售出房地產(chǎn)進(jìn)行匯算,多退少補。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售當(dāng)期進(jìn)行納稅申報時,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供該項目的預(yù)算報告和施工合同復(fù)印件(應(yīng)重新加蓋開發(fā)企業(yè)單位公章)。

  但是,如果開發(fā)企業(yè)在工程竣工并開始銷售后超過三年,仍未取得工程決算報告和施工企業(yè)發(fā)票的,其建筑安裝費用等工程費用,不得計入可售總成本費用;已經(jīng)按照預(yù)算數(shù)額計入的,要予以扣除,并重新計算其各期應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額。

  第十三條 同一開發(fā)項目中包括多棟商品房開發(fā),并且部分商品房已經(jīng)開始銷售,而部分尚在建設(shè)期的,除屬于單棟商品房的建筑安裝費等費用外的其他公共成本費用,如土地使用費、拆遷補償費、開發(fā)前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費等,開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照合理的比例和標(biāo)準(zhǔn)在不同的商品房間進(jìn)行劃分結(jié)轉(zhuǎn)。

  若開發(fā)企業(yè)未劃分結(jié)轉(zhuǎn)或結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)不合理的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照可售房地產(chǎn)的占地面積占整個開發(fā)項目全部用地面積的比例,或者可售房地產(chǎn)的總可售面積占整個開發(fā)項目預(yù)計總可售面積的比例計算分?jǐn)?,其中屬于可售房地產(chǎn)的部分,計入當(dāng)期可售總成本費用。

  第十四條 開發(fā)企業(yè)的綠化、道路等配套設(shè)施費,如果是在房地產(chǎn)出售后繼續(xù)發(fā)生的,可以在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提,并計入可售總成本費用。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后,應(yīng)按照實際發(fā)生的建設(shè)費用進(jìn)行匯算。

  開發(fā)企業(yè)存在上述事項的,應(yīng)在房地產(chǎn)銷售開始的當(dāng)年末,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出預(yù)提申請,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后,準(zhǔn)予企業(yè)進(jìn)行預(yù)提。企業(yè)預(yù)提配套設(shè)施費用時,應(yīng)根據(jù)規(guī)劃的面積、預(yù)算報批,預(yù)提的最高比例原則上不得超過銷售收入的5%;不允許企業(yè)直接按銷售收入的5%的預(yù)提配套設(shè)施建設(shè)費用。

  第十五條 開發(fā)企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的,原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊,不得在售出時再作為成本、費用扣除。

  第十六條 開發(fā)企業(yè)為其他單位代建房地產(chǎn)開發(fā)項目的,按照自建工程進(jìn)行成本、費用的核算。

  第十七條 開發(fā)企業(yè)以開發(fā)的房地產(chǎn)用于捐贈、贊助的,根據(jù)《稅法》實施細(xì)則第十九條第一款第(八)項的有關(guān)捐贈的規(guī)定處理。

  第十八條 開發(fā)企業(yè)以開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵的,按照關(guān)于外商投資企業(yè)福利費的有關(guān)政策規(guī)定處理。第十九條 房地產(chǎn)竣工交付使用后的小區(qū)物業(yè)管理仍然由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的,其取得的物業(yè)管理收入和相應(yīng)的成本、費用作為開發(fā)企業(yè)的收入和成本、費用,計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。其符合稅法規(guī)定的成本費用,可在發(fā)生當(dāng)期所得稅稅前扣除。

  第四章 應(yīng)納所得稅額的計算

  第二十條 外商投資企業(yè)兼有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的,應(yīng)單獨設(shè)立帳冊,單獨核算和歸集其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入、成本、費用和損失。

  第二十一條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè),應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入,扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費用及損失后的余額,為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,依照稅法的規(guī)定計算繳納所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額,按以下公式計算:

  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅

  (一)應(yīng)納稅所得額的計算,應(yīng)從房地產(chǎn)銷售開始,根據(jù)第二章和第三章所確定的收入及相應(yīng)的成本、費用及損失進(jìn)行確認(rèn)。

  開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售開始之前有營業(yè)外收支和其他業(yè)務(wù)收支或?qū)ν馔顿Y損益等業(yè)務(wù)的,可以以此計算其當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

  開發(fā)企業(yè)當(dāng)期發(fā)生虧損的,計算公式中的應(yīng)納稅所得額按零確認(rèn)。

 ?。ǘ┮咽鄯慨a(chǎn)已預(yù)征的所得稅,是指開發(fā)企業(yè)當(dāng)期實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)按照本辦法第二十四條的規(guī)定已經(jīng)預(yù)征的所得稅額。

  (三)當(dāng)期預(yù)征所得稅,是指開發(fā)企業(yè)按照本辦法第二十四條的規(guī)定在當(dāng)期應(yīng)預(yù)征的所得稅。

  (四)按計算公式計算的應(yīng)納稅額為負(fù)數(shù)時,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為企業(yè)辦理退稅,或者抵頂以后納稅期內(nèi)實現(xiàn)的所得稅稅款。

 ?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)預(yù)售行為結(jié)束前,企業(yè)在年度中間(含第四季度)申報季度所得稅時,可只按預(yù)售房款和預(yù)計利潤率計算、申報并繳納季度所得稅。

  第二十二條 凡按合同規(guī)定企業(yè)投資各方分配房產(chǎn)的,企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用(包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用)后,再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法,劃分各方房產(chǎn)的成本、費用。各方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納所得稅。

  第五章 預(yù)售房地產(chǎn)的所得稅管理

  第二十三條 開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn),實行預(yù)售許可制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得開發(fā)項目《商品房預(yù)售許可證》的當(dāng)季度進(jìn)行所得稅申報時,將該證復(fù)印件一并提交當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)備案。

  房地產(chǎn)開發(fā)項目從銷售開始之日起,該項目的房地產(chǎn)預(yù)售行為結(jié)束。

  第二十四條 開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)而取得預(yù)收款的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照預(yù)計利潤率或其他合理方法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額,按季預(yù)征所得稅。

  預(yù)計應(yīng)納稅所得額=預(yù)收房地產(chǎn)價款(含定金)×預(yù)計利潤率

  當(dāng)期預(yù)征所得稅=預(yù)計應(yīng)納稅所得額×適用稅率

  上述預(yù)計利潤率暫定為:

  經(jīng)濟(jì)適用房為5%;

  市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū):

  售價在5000元/平方米以下的,10%;

  售價在5000元/平方米~8000元/平方米的,15%;

  售價在8000元/平方米以上的,20%。

  其他區(qū)(市):

  售價在2000元/平方米以下的,10%;

  售價在2000元/平方米~5000元/平方米的,15%;

  售價在5000元/平方米以上的,20%。

  第二十五條 開發(fā)企業(yè)雖未取得《商品房預(yù)售許可證》,但實際發(fā)生預(yù)售行為并取得預(yù)收款的,或者在取得《商品房預(yù)售許可證》之前發(fā)生預(yù)售行為并取得預(yù)收款的,應(yīng)按照本辦法第二十四條的規(guī)定預(yù)征所得稅。

  第二十六條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)在進(jìn)行季度或年度所得稅申報時,將《外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)商品房預(yù)售情況統(tǒng)計表》(附件1)報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

  第二十七條 開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂預(yù)售合同并預(yù)收款后,在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前又將預(yù)收款全部或部分退還承購人的,應(yīng)由企業(yè)提供相關(guān)證明后,從退還當(dāng)期的預(yù)收款中扣除,但不得抵減當(dāng)期營業(yè)收入。

  第二十八條 開發(fā)企業(yè)預(yù)售的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,并按照本辦法第九條的規(guī)定確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)后,應(yīng)依照本辦法第二十一條的規(guī)定計算當(dāng)期實際應(yīng)納稅所得額、應(yīng)納所得稅額,并處理已預(yù)征的所得稅款。

  第二十九條 開發(fā)企業(yè)因預(yù)收房地產(chǎn)款而預(yù)繳的所得稅款,不同于企業(yè)按照正常實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額而在季度申報時預(yù)繳的所得稅。開發(fā)企業(yè)預(yù)收房地產(chǎn)款而預(yù)繳的所得稅款,在辦理季度申報和年度申報時,應(yīng)填報B類申報表;企業(yè)按照正常實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額而在季度申報時預(yù)繳的所得稅,填報A類申報表。

  開發(fā)企業(yè)季度和年度實際應(yīng)繳納的所得稅款,應(yīng)按照本辦法第二十一條規(guī)定的應(yīng)納稅額的計算公式,合并A類申報表和B類申報表的應(yīng)納所得稅額確定。

  第三十條 預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的開發(fā)企業(yè)及其主管稅務(wù)機(jī)關(guān),應(yīng)建立健全預(yù)收款和預(yù)繳所得稅情況臺帳(附件2)。

  第六章 年度所得稅匯算清繳

  第三十一條 《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)[2001]142號)實施前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè),按本辦法進(jìn)行匯算。

  國稅發(fā)[2001]142號文實施后,對開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目不再進(jìn)行項目匯算。

  第三十二條 開發(fā)企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始,應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用,進(jìn)行年度所得稅匯算清繳,計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。

  第三十三條 主管國稅機(jī)關(guān)接到企業(yè)報送的所得稅申報表和有關(guān)資料后,應(yīng)安排專人對其完整性、正確性進(jìn)行認(rèn)真地審核。審核的重點有以下幾個方面:

 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)銷售收入是否全部按實記帳;入帳收入的銷售面積是否與實際銷售的房地產(chǎn)面積一致(無論是以建筑面積為準(zhǔn)還是以居住面積為準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)統(tǒng)一);

  (二)代收的維修基金是否符合政策規(guī)定;

 ?。ㄈ┩恋厥褂觅M、拆遷補償費、七通一平和勘察設(shè)計費等開發(fā)前期費用是否屬實,是否取得合法憑證;

  (四)結(jié)轉(zhuǎn)的建筑安裝費等工程建設(shè)費用是否與工程決算報告和施工企業(yè)的正式發(fā)票所列示的數(shù)額一致;

 ?。ㄎ澹╊A(yù)提綠化、道路等配套設(shè)施建設(shè)費用的,是否已按完工后的實際發(fā)生額調(diào)整有關(guān)帳目;

 ?。┦欠翊嬖诜康禺a(chǎn)銷售尚未開始而預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)成本費用的問題;

 ?。ㄆ撸?yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅額的計算是否準(zhǔn)確;

 ?。ò耍╊A(yù)售房地產(chǎn)取得的預(yù)收款已經(jīng)預(yù)繳的所得稅,是否正確結(jié)轉(zhuǎn)抵扣正常實現(xiàn)的所得稅額;

  (九)按照正常實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額計算相應(yīng)的應(yīng)納所得稅額;

  (十)其他需要匯算清理的情況。

  第三十四條 年度匯算清繳結(jié)束后,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向開發(fā)企業(yè)出具匯算結(jié)果通知書(附件3)。

  第七章 委托境外企業(yè)銷售房地產(chǎn)的所得稅管理

  第三十五條 開發(fā)企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議,委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的,應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入。

  但境外企業(yè)與開發(fā)企業(yè)簽訂了房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),且境外企業(yè)在銷售房屋時使用境外企業(yè)收款憑證的,應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)的財產(chǎn),其所取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益,應(yīng)按照稅法第十九條及其實施細(xì)則第六十一條的規(guī)定,繳納所得稅。

  第三十六條 開發(fā)企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務(wù)費用,以應(yīng)提供完整、有效的憑證資料,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后,方可作為企業(yè)的費用列支。但實際列支的數(shù)額,不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%。

  上述費用應(yīng)列入當(dāng)期可售總成本費用計算列支。

  第八章 稅收優(yōu)惠

  第三十七條 專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè),不屬于《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè),不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。

  第三十八條 專門從事為開發(fā)土地、建筑房屋而進(jìn)行平整土地業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè),可以視為建筑業(yè)企業(yè),適用生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。

  第三十九條 生產(chǎn)性外商投資企業(yè)兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的,應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)兼營生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性業(yè)務(wù)如何享受稅收優(yōu)惠問題的通知》(國稅發(fā)[1994]209號)文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第四十條、凡在青島石老人國家旅游度假區(qū)域內(nèi)興辦的外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且其開發(fā)的房地產(chǎn)項目亦在國家旅游度假區(qū)域內(nèi)的,均可以按照24%的稅率征收企業(yè)所得稅。

  第九章 稅源管理

  第四十二條 對開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目實行定期報告制度和跟蹤管理制度。

  第四十三條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)并開始施工后的30日內(nèi),將項目的基本情況表(附件4)報送當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)備案。

  第四十四條 實行商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)根據(jù)本辦法第二十六條規(guī)定定期報送的《商品房預(yù)售情況統(tǒng)計表》,應(yīng)按照實際預(yù)售情況如實填寫。

  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對開發(fā)企業(yè)報送的統(tǒng)計表進(jìn)行實地核查,查閱申報當(dāng)期企業(yè)與承購人簽訂的商品房預(yù)售合同,或者到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查閱企業(yè)預(yù)售登記備案情況,并在統(tǒng)計表上簽署意見后存檔。

  第四十五條 開發(fā)項目竣工驗收合格后開始銷售的,開發(fā)企業(yè)應(yīng)在開始銷售后15日內(nèi)報告主管稅務(wù)機(jī)關(guān),同時,應(yīng)將房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書(大證)復(fù)印件(證書所有內(nèi)容)報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。年度終了,開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)年度已售房地產(chǎn)的銷售面積、位置等情況隨同年度所得稅申報表報主管稅務(wù)機(jī)關(guān),主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將已銷售的房地產(chǎn)在開發(fā)企業(yè)報送的產(chǎn)權(quán)登記證書(大證)復(fù)印件中的房地產(chǎn)平面圖上,將已售房地產(chǎn)進(jìn)行注銷標(biāo)注。

  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在確認(rèn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開始銷售日期后,將日期記錄在開發(fā)企業(yè)按照第四十三條規(guī)定報送的項目基本情況表上。

  第四十六條 開發(fā)企業(yè)必須妥善保管有關(guān)的合同、協(xié)議等證明資料,以備稅務(wù)機(jī)關(guān)核查。

  有關(guān)的合同、協(xié)議、證書等資料主要包括:土地出讓合同、勘察設(shè)計合同、拆遷補償合同、施工合同、施工許可證、監(jiān)理合同、預(yù)售許可證、預(yù)售合同、工程竣工驗收報告、產(chǎn)權(quán)登記證書、銷售合同、維修基金收款收據(jù)、抵押合同、租賃合同、項目造價決算審計報告等。

  第四十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目實施跟蹤管理,及時了解、掌握企業(yè)每一項目的進(jìn)展情況。

  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)定期與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門和房地產(chǎn)管理部門聯(lián)系,及時了解開發(fā)企業(yè)的項目立項、施工進(jìn)展、項目竣工和銷售等情況。在企業(yè)開發(fā)項目建設(shè)期間,應(yīng)定期到建筑工地了解項目施工進(jìn)度、房地產(chǎn)預(yù)售等情況,以準(zhǔn)確掌握工程施工情況,確保所得稅的及時申報、繳納。要全方位了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程,如土地取得方式、開發(fā)方式、售樓方式等,審查相關(guān)的合同文件,了解有無聘請境外設(shè)計公司、施工企業(yè)、監(jiān)理公司來華提供勞務(wù),有無境外融資、借款等;了解企業(yè)的會計核算流程,預(yù)收款入帳時間,帳務(wù)處理方法,使用會計科目的情況,銷售實現(xiàn)的條件,結(jié)轉(zhuǎn)收入的時間是否與稅法一致,成本核算的方法,成本和費用的歸集與分配是否科學(xué)合理,進(jìn)一步弄清企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點,確定納稅環(huán)節(jié)和計稅依據(jù);要及時掌握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài),建立房地產(chǎn)行業(yè)信息資料庫,從宏觀上掌握行業(yè)的發(fā)展趨勢和開發(fā)、售樓情況,及時分析稅源,加強監(jiān)控力度。

  第四十八條 建立重點稅源跟蹤管理制度。對立項項目大、投資規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)列為重點稅源,做好日常管理和稅源跟蹤工作,嚴(yán)防企業(yè)偷逃稅;發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報異?;蛴衅渌樾蔚?,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時采取防范措施,確保稅款安全。

  第十章 附則

  第四十九條 開發(fā)企業(yè)不按照本辦法的規(guī)定申報、繳納所得稅的,或者有預(yù)售房地產(chǎn)且預(yù)收房地產(chǎn)款項的行為而不按規(guī)定預(yù)繳所得稅的,或者不按照本辦法的要求提供有關(guān)資料的,或者不按規(guī)定進(jìn)行開發(fā)項目匯算的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格按照《征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

  第五十條 以前規(guī)定與本辦法抵觸的,以本辦法為準(zhǔn);稅收法規(guī)、政策另有規(guī)定的,依照稅收法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行。

  第五十一條 本辦法由青島市國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

  第五十二條 本辦法自發(fā)布之日起試行。

  附件1:《外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)房地產(chǎn)預(yù)售情況統(tǒng)計表》(略)

  附件2:《外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)繳所得稅登記臺帳》(略)

  附件3:《外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)項目所得稅匯算結(jié)果通知書》(略)

  附件4:《外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)項目基本情況表》(略)

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