市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

　　為進一步做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管工作，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號），結(jié)合各基層局實際工作中反映的具體問題，現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售款有關(guān)納稅問題通知如下：

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售款按規(guī)定利潤率征收企業(yè)所得稅問題

　　企業(yè)所得稅征稅范圍是每一納稅年度內(nèi)納稅人取得的全部生產(chǎn)經(jīng)營所得和其它所得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一個納稅年度內(nèi)取得的預售款，按規(guī)定利潤率計算的預計營業(yè)利潤，構(gòu)成該納稅年度應納稅所得額的一部分，與當期生產(chǎn)經(jīng)營所得和其它所得合并計征企業(yè)所得稅，并非對預計營業(yè)利潤單獨計算征收企業(yè)所得稅。各基層局在日常征收管理工作中，應正確處理按項目監(jiān)控稅源與按規(guī)定征收企業(yè)所得稅的關(guān)系問題。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售款的納稅申報問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其所取得的預售款，應按規(guī)定的利潤率計算預計營業(yè)利潤，并入收到預售款的當期應納稅所得額，申報繳納企業(yè)所得稅。在預繳或匯繳申報時，應將本納稅年度內(nèi)累計取得的預售款，按規(guī)定利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，在《企業(yè)所得稅納稅申報表》第28 行“納稅調(diào)整增加額”（如有其它調(diào)增額應合并填列）、第66行（將“少計、未計應稅收益”改為“預售收入預計的營業(yè)利潤額”），以及《預售收入預計營業(yè)利潤額調(diào)整表》的相關(guān)欄次填報（填報具體要求，詳見附件 1 ）。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》詳細登記每套（塊）開發(fā)產(chǎn)品已申報預售款的明細情況。

　　在預售開發(fā)產(chǎn)品具備稅法規(guī)定的結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入條件時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應及時確認結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，并按規(guī)定相應結(jié)轉(zhuǎn)其營業(yè)成本。結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入中包含的預售款，已按規(guī)定利潤率計算并已申報企業(yè)所得稅的預計營業(yè)利潤，在企業(yè)所得稅納稅申報時，可以按規(guī)定調(diào)減已申報的預計營業(yè)利潤。企業(yè)預繳或匯繳申報時，應將本納稅年度內(nèi)累計結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入中包含的預售款，已按規(guī)定利潤率計算并申報的預計營業(yè)利潤，在《企業(yè)所得稅納稅申報表》第 29 行“納稅調(diào)整減少額”（如有其它調(diào)減額應合并填列）、第 77 行（將“其它”改為“預售收入已預計營業(yè)利潤額”），以及《預售收入預計營業(yè)利潤額調(diào)整表》的相關(guān)欄次填報（填報具體要求，詳見附件 1 ）。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》詳細登記開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入情況以及預售款按規(guī)定的利潤率計算的營業(yè)利潤的納稅調(diào)減情況。

　　三、關(guān)于《預售收入預計營業(yè)利潤額調(diào)整表》的填報問題

　　為做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售款按規(guī)定利潤率計算預計營業(yè)利潤額有關(guān)納稅調(diào)整的監(jiān)控管理，市局在轉(zhuǎn)發(fā)國稅發(fā) [2003]83 號文件時，設(shè)計了 《預售收入預計營業(yè)利潤額調(diào)整表》 ，用來監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各申報期內(nèi)各成本核算對象取得的預售款、按規(guī)定利潤率計算的預計營業(yè)利潤、申報的納稅調(diào)整增加額，以及結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入中包含的預售款已申報預計營業(yè)利潤的納稅調(diào)減情況。該表作為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報的重要附報資料，應在納稅申報時隨《企業(yè)所得稅納稅申報表》報主管稅務機關(guān)。市局根據(jù)各基層局反饋的情況已將《預售收入預計營業(yè)利潤額調(diào)整表》進行了進一步完善，各基層局務必監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)做好該表的填報。

　　四、關(guān)于《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》的登記問題

　　《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理中實施“以房源控制稅源”的重要基礎(chǔ)。各基層局應監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如實登記《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》，逐套記載預售款、申報預計營業(yè)利潤時間和已售開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)收入及相應調(diào)減所得額等明細信息，并定期檢查。

　　對未按規(guī)定建立《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》的，或備查記錄混亂的，不予調(diào)減已并入應納稅所得額的預計營業(yè)利潤；同時，主管地方稅務部門應責令企業(yè)按規(guī)定重新補登《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》。企業(yè)重新登記后，各基層局應組織人員認真核實，形成書面工作記錄（各基層局自定格式），經(jīng)部門負責人簽字留存，并報基層局分管領(lǐng)導同意后，方可按規(guī)定予以調(diào)減。

　　五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超繳企業(yè)所得稅退庫問題

　　企業(yè)所得稅按年計算，納稅人在企業(yè)所得稅匯繳申報結(jié)束后，本納稅年度內(nèi)多繳的稅款，可以按規(guī)定申請辦理正常超繳退庫。房地產(chǎn)企業(yè)預售款按規(guī)定計算的預計營業(yè)利潤，并入當年應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，若次年開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)收入，相應配比結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本，對已按規(guī)定申報納稅調(diào)增的預計營業(yè)利潤，應相應進行納稅調(diào)減，如果進行納稅調(diào)減后企業(yè)全部應納稅所得額出現(xiàn)負數(shù)，在本年度沒有實際預繳所得稅的情況下，不存在本年度正常超繳退庫問題。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每一納稅年度預繳或匯繳申報時，凡按規(guī)定調(diào)減應納稅所得額累計100 萬以上、由于納稅年度內(nèi)預售款納稅調(diào)減形成虧損原因退庫所得稅50萬元以上的，各基層局按規(guī)定受理申報后，應將相關(guān)企業(yè)名單及調(diào)減明細情況，于企業(yè)所得稅申報期結(jié)束后的 15 日內(nèi)報市局二處備案（具體格式見附件2 ，各單位自行制表，網(wǎng)報）。

　　六、關(guān)于稽查查出房地產(chǎn)企業(yè)未申報的預售款處理問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)被稽查部門查出未按規(guī)定申報預計營業(yè)利潤的預售款，其預售款按規(guī)定利潤率計算出的預計營業(yè)利潤，并入被查年度的應納稅所得額，按適用稅率征收企業(yè)所得稅，按規(guī)定不得彌補被查年度以前的生產(chǎn)經(jīng)營性虧損。在以后年度該項開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入申報所得稅時，可以將被查出的預計營業(yè)利潤作納稅調(diào)減處理。

　　企業(yè)預繳或匯繳申報時，在《企業(yè)所得稅納稅申報表》第30行“被查出以前年度應納稅所得額”、第 77 行（將“其它”改為“預售收入預計營業(yè)利潤額”）填報被稽查查出的預計營業(yè)利潤。同時，單獨將稽查查補的預售款情況填報《預售收入預計營業(yè)利潤調(diào)整表》（應注明為稽查查補），并附報《稅務處理決定書》和被查補所得稅的《通用稅收繳款書》復印件，經(jīng)主管稅務機關(guān)核實后，可調(diào)減當期應納稅所得額。同時，在《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》備注欄，注明查補預售款數(shù)額。

　　七、房地產(chǎn)企業(yè)預售款所得稅的處理是一項較為特殊的政策規(guī)定，各單位務必以負責的態(tài)度，嚴謹?shù)淖黠L做好此項工作，對房地產(chǎn)企業(yè)填報的《預售收入預計營業(yè)利潤額調(diào)整表》、《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》不完整，又不責令限期整改，造成稅款流失的，將按《青島市地方稅務局稅收執(zhí)法權(quán)和行政監(jiān)督權(quán)監(jiān)督制約辦法》等規(guī)定追究有關(guān)人員的責任。各基層局在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時上報市局。

　　附件 1 ：《預售收入預計營業(yè)利潤額“”調(diào)整表》、填表說明及填表實例(略)

　　附件 2 ：《房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)減所得額情況表》（略）