各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局：

　　近幾年，各地開展土地增值稅清算，做了大量的工作，取得了一定的成效，但在實際操作過程中也遇到了一些具體的業(yè)務(wù)問題。經(jīng)研究，現(xiàn)就各地反映的有關(guān)業(yè)務(wù)問題明確如下：

　　一、關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），其增值額的計算問題

　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。

　　同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。

　　二、關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）的資金費用的分?jǐn)倖栴}

　　對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），其發(fā)生的資金費用按照下列原則分?jǐn)偅?/p>

　?。ㄒ唬┘{稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進行分?jǐn)偂?/p>

　?。ǘ┘{稅人發(fā)生的其它費用，按單位建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　三、關(guān)于核定征收率的確定問題

　　根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進行土地增值稅清算。

　　納稅人符合清算條件不進行清算的，列為重點檢查對象或按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　納稅人符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第七條情形之一的，地稅機關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅，納稅人按核定稅款扣除預(yù)征稅款后的余額補繳土地增值稅稅款。

　　全省土地增值稅核定征收率確定為：

　?。ㄒ唬┳≌≌诘卦谠O(shè)區(qū)市所在城市的，核定征收率暫定為1.5%（南昌市暫定為1.8%）；

　　住宅所在地在縣級市所在地的，核定征收率暫定為1.3%；

　　住宅所在地不在設(shè)區(qū)市所在城市、縣級市所在地的，核定征收率暫定為1.1%.雜物間（或貯藏室）與住宅捆在一起銷售的，按住宅的征收率執(zhí)行。

　?。ǘ┓亲≌亲≌诘卦谠O(shè)區(qū)市所在城市的，核定征收率暫定為4.8%（南昌市暫定為5.3%），其中店面為6.8%（南昌市為7.3%）；

　　非住宅所在地在縣級市所在地的，核定征收率暫定為4.3%，其中店面為6.3%；

　　非住宅所在地不在設(shè)區(qū)市所在城市、縣級市所在地的，核定征收率暫定為3.8%，其中店面為5.8%.雜物間（或貯藏室）不與住宅捆在一起而單獨銷售的，按非住宅的征收率執(zhí)行。

　　四、有關(guān)土地增值稅清算項目的審核鑒證問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　?。ㄋ模┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；

　?。ㄎ澹┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　　對已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進行清算 .一種是企業(yè)自行清算，符合本條第一款第（一）、（二）、（三）項規(guī)定自行清算的企業(yè)必須從符合清算條件之日起90日內(nèi)、符合本條第一款第（四）、（五）項規(guī)定自行清算的企業(yè)必須在地稅機關(guān)限定的期限內(nèi)，到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進行清算，受托的稅務(wù)師事務(wù)所必須按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（贛地稅發(fā)〔2007〕22號）要求進行清算。

　　五、有關(guān)轉(zhuǎn)讓非住宅和多次轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)如何征收土地增值稅的問題

　　轉(zhuǎn)讓非住宅，不得享受“居住滿五年或五年以上免于征收土地增值稅、居住滿三年未滿五年減半征收土地增值稅”的稅收優(yōu)惠。凡轉(zhuǎn)讓非住宅，符合土地增值稅清算條件的按規(guī)定進行清算 ；少數(shù)納稅人因財務(wù)不健全無法清算的，按省局規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅 .經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，納稅人不能提供準(zhǔn)確的納稅資料，無法進行清算的，主管地稅機關(guān)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

　　六、有關(guān)轉(zhuǎn)讓土地如何征收土地增值稅的問題

　　單純轉(zhuǎn)讓土地的，原則上按土地增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)實征收。對成片土地、分塊轉(zhuǎn)讓的，如果對分塊轉(zhuǎn)讓一時無法清算，先按轉(zhuǎn)讓這部分土地收入的5%進行預(yù)征土地增值稅，待整片土地轉(zhuǎn)讓完后，再進行清算。

　　七、有關(guān)土地增值稅的管理問題

　　一是要建立信息共享機制。對土地增值稅的征管工作，要取得房管部門的支持，建立起信息共享機制，落實好國家稅務(wù)總局要求的“先稅后證”、“一窗式”征收一體化管理措施；二是要建立土地增值稅征收臺賬，從房地產(chǎn)建筑安裝項目立項開始跟蹤，按幢號實行動態(tài)管理，了解每一個開發(fā)項目的開發(fā)日期、開發(fā)進度、銷售進度、竣工面積等內(nèi)容，建立完善的房地產(chǎn)稅收監(jiān)管軟件，與房地產(chǎn)網(wǎng)上交易系統(tǒng)對接，實行科學(xué)化管理，提高管理效能。

　　本通知從發(fā)布之日起執(zhí)行，過去規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

　　二〇〇八年六月三日