各市、地地方稅務(wù)局：

　　為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，省局制定了《山東省土地增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)問題，請及時報(bào)告省局。

　　附件：山東省土地增值稅征收管理暫行辦法

　　山東省土地增值稅征收管理暫行辦法

　　第一條為加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于我省各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的征收和管理。

　　第三條土地增值稅由納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)具體負(fù)責(zé)征收和管理。

　　第四條凡在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），均應(yīng)按照本辦法規(guī)定繳納土地增值稅。

　　第五條納稅人應(yīng)分別不同情況向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅登記和申報(bào)手續(xù)，并按規(guī)定交納土地增值稅。

　?。ㄒ唬氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可證后，十日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時，依次填報(bào)表中規(guī)定的內(nèi)容；在每次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后7日內(nèi)，填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表一》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅登記和納稅申報(bào)，并按規(guī)定繳納土地增值稅。

　　（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人，應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅申報(bào)表二》，辦理納稅手續(xù)，并在地稅機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

　?。ㄈ┘{稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)根據(jù)情況確定，納稅人按照地稅機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

　?。ㄋ模{稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)在取得收入次月7日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

　?。ㄎ澹┘{稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅登記、申報(bào)手續(xù)時，應(yīng)認(rèn)真填報(bào)項(xiàng)目登記表和納稅申報(bào)表，并分別情況提供立項(xiàng)報(bào)告、計(jì)委批復(fù)、土地使用權(quán)受上合同、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證、房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用很可能證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)開展項(xiàng)目許可證、房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料。

　　第六條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上土地的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別向當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　第七條凡是發(fā)生下列情況：（1）出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格的；（3）提供扣除金額不實(shí)的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，納稅人必須到經(jīng)省地方稅務(wù)局確認(rèn)、委托的由政府部門批準(zhǔn)的具有房地產(chǎn)評估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估結(jié)果由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后按評估價格計(jì)算征收土地增值稅。屬于納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計(jì)算納稅需要而進(jìn)行評估發(fā)生的評估費(fèi)用，允許在計(jì)算增值額時予以扣除，屬于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格等情況形成而按評估價格計(jì)算土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不得扣除。

　　第八條關(guān)于涉稅房地產(chǎn)評估及確認(rèn)業(yè)務(wù)的管理，按照《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)涉稅評估業(yè)務(wù)管理辦法》執(zhí)行。

　　第九條對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部峻工結(jié)算前預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)得收入，應(yīng)根據(jù)山東省地方稅務(wù)局確定的預(yù)征辦法和預(yù)證率，按月預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后財(cái)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　第十條土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除《條例》及《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額即增值額為計(jì)稅依據(jù)。

　　第十一條《條例》及《細(xì)則》規(guī)定的計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。指納稅人為取得土地便條以所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。以有償轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的扣除金額包括取得時實(shí)際支付的全部價款；以出讓方式取得土地使用權(quán)的，扣除金額為按有關(guān)規(guī)定向國家繳納的出讓金或保證金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，扣除金額為經(jīng)縣以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)向國家繳納的出讓金。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本。指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

　　2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　3.建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　　4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開展小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。

　　（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　評估價格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　?。ㄎ澹┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)營政府批準(zhǔn)征收的其他費(fèi)、金，也可視同稅金予以扣除。

　?。氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

　　第十二條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計(jì)算；凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積的比例占開發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

　　凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑總面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

　　第十三條從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算繳納土地增值稅。

　　第十四條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)日或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。

　?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目竣工結(jié)算銷售后十日內(nèi)持下達(dá)該項(xiàng)目計(jì)劃文件、投資概算書、設(shè)計(jì)施工圖紙和項(xiàng)目成本等有關(guān)資料上報(bào)地稅機(jī)關(guān)，由地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核確認(rèn)。凡經(jīng)確認(rèn)其增值額未超過按規(guī)定扣除項(xiàng)目金額百分之二十的，可免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。

　?。ǘ﹤€人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用的住房，居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。

　?。ㄈ┮虺鞘袑?shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或?yàn)榘徇w由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　?。ㄋ模┮痪啪潘哪暌辉乱蝗找郧耙押灦ㄞD(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

　?。ㄎ澹┮痪啪潘哪暌辉乱蝗找郧耙押灦ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)免征土地增值稅。對個別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、因周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以給予免征土地增值稅。

　　第十六條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額的《條例》第七條規(guī)定的稅率及《細(xì)則》第十七條規(guī)定的計(jì)算辦法計(jì)算征收，計(jì)算公式如下：

　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目50％的土地增值稅稅額＝增值額×30％

　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值稅×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅＝增值額×－扣除項(xiàng)目金額×15％

　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200％的土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％上述公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

　　第十七條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓及房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報(bào)告及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，由地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處以二千元以下的罰款；逾期不改正的，可以處以二千元以上一萬元以下的罰款。

　　第十八條納稅人不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的，按《征管法》第十四條關(guān)于偷稅的處罰規(guī)定處理。

　　第十九條納稅人未按照規(guī)定的期限繳納稅款，由當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局（分局）局長批準(zhǔn)，當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)可以采取下列強(qiáng)制執(zhí)行措施；（一）書面通知其開戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)，從其存款中扣繳稅款；（二）扣押、查封、拍賣其價值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物或者其他財(cái)產(chǎn)，以拍賣所得抵繳稅款；

　　第二十條納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或少繳應(yīng)納的稅款，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)除依照本辦法第十九條采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處以不繳或少繳稅款五倍以下的罰款。

　　第二十一條納稅人對地稅機(jī)關(guān)的處罰決定逾期不申請復(fù)議也不向人民法院起訴、又不履行的，作出處罰決定的地稅機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第二十二條各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理部門、房產(chǎn)管理部門的聯(lián)系與配合，建立定期業(yè)務(wù)工作聯(lián)系制度和資料傳遞制度，按期向土地、房產(chǎn)管理部門索取有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料，以加強(qiáng)稅源管理，搞好稅源監(jiān)控。

　　第二十三條各縣級地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)稅源情況，對土地增值稅納稅人建立必要的稅收管理制度和稅收監(jiān)管臺帳。每年度結(jié)束后，要報(bào)《土地增值稅條例》等稅收法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　第二十四條本辦法未盡事宜，按《中華人民共和國稅收管理法》、《土地增值稅條例》等稅收法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　第二十五條本辦法由山東省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。各市、地可根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法并報(bào)省局備案。

　　第二十六條本實(shí)施辦法自一九九八年一月一日起執(zhí)行。