房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠渥陨眄?xiàng)目開發(fā)期長、項(xiàng)目滾動(dòng)進(jìn)行、成本結(jié)轉(zhuǎn)有其特殊性的原因，其行業(yè)會(huì)計(jì)制度和稅收有關(guān)規(guī)定存在一定差異。而且我國的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要建立在《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）兩個(gè)文件之上，內(nèi)資和外資房地產(chǎn)企業(yè)也存在不同點(diǎn)。本文對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度和稅收規(guī)定存在的差異簡單分析，不當(dāng)之處，還請不吝賜教。

　　1、期間費(fèi)用扣除方法不同

　　83號文件規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）第五條規(guī)定：企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用的確定，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用來確定�？墒蹎挝还こ坛杀举M(fèi)用=可售總成本費(fèi)用÷總可售面積，其中，可售總成本費(fèi)用包括為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的成本及其期間費(fèi)用。

　　房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，除開發(fā)期間借入資金所發(fā)生的利息以間接費(fèi)用列入開發(fā)產(chǎn)品成本科目外，其余的期間費(fèi)用不分項(xiàng)目，應(yīng)一律作為當(dāng)期損益處理。

　　內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)對于期間費(fèi)用的規(guī)定和會(huì)計(jì)制度一致。但是外資房地產(chǎn)企業(yè)按142號文件規(guī)定，期間費(fèi)用應(yīng)并入開發(fā)總成本，并按實(shí)際銷售面積隨銷售成本逐步攤銷。當(dāng)期項(xiàng)目多的，還應(yīng)按項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用，待各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，按銷售進(jìn)度攤?cè)氘?dāng)期損益。這種計(jì)算方法與會(huì)計(jì)制度的規(guī)定不同。

　　2、會(huì)計(jì)制度確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)間與稅法規(guī)定的發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)間不同

　　142號文件明確規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售款銷售的收入確定原則：①采取分期付款或預(yù)售方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；②采取按揭形式的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；③采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　83號文件也對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間作了基本相同的規(guī)定。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收到的預(yù)售款，應(yīng)按照上述規(guī)定確認(rèn)稅法上的“收入”（并不是嚴(yán)格意義上的收入）并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)計(jì)利潤率預(yù)交所得稅。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定收入確認(rèn)條件是：①企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；③與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；④相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。在實(shí)際操作過程中。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　會(huì)計(jì)制度對于取得的預(yù)售款在當(dāng)期并不確認(rèn)也不結(jié)轉(zhuǎn)收入，這一點(diǎn)和稅收制度存在不同，造成會(huì)計(jì)制度確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)間與稅法規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間發(fā)生不同。

　　3、確認(rèn)利潤的時(shí)間不同

　　在未完工的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段，因?yàn)椴环�合�?huì)計(jì)制度對收入的確認(rèn)，會(huì)計(jì)上不結(jié)轉(zhuǎn)未完工項(xiàng)目的收入，按照配比原則也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，也就無從計(jì)算會(huì)計(jì)利潤；稅法則規(guī)定按照預(yù)計(jì)利潤率確定利潤。就造成稅法和會(huì)計(jì)對當(dāng)期確認(rèn)確認(rèn)利潤的時(shí)間不同。

　　4、結(jié)轉(zhuǎn)成本的不同

　　《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：“經(jīng)營成本”項(xiàng)目，反映企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的實(shí)際成本。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“經(jīng)營成本”科目發(fā)生額分析填列。

　　83號文件和142號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。通常，可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積；銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。

　　如地下車庫和物業(yè)管理用房，會(huì)計(jì)上按照實(shí)際成本接轉(zhuǎn)成本，稅收雖然上對此問題并無明確規(guī)定，但是因?yàn)槲飿I(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，所以稅收上對于地下車庫和物業(yè)用房的成本可以作為“可售總成本”但是其面積卻不能記入“總可售面積”，這樣計(jì)算出來的“已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積”和會(huì)計(jì)上確認(rèn)的實(shí)際成本就存在差異。

　　5、開發(fā)產(chǎn)品自用問題

　　對于將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等方面，會(huì)計(jì)上認(rèn)為是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不符合一般商品銷售收入的確認(rèn)原則，不作銷售處理，按成本轉(zhuǎn)賬。

　　上述情況，142號文件對外資房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確規(guī)定。但83號文件對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為則規(guī)定應(yīng)視同銷售確認(rèn)相關(guān)的收入、成本和費(fèi)用。83號文件規(guī)定：下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

　　（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

　�。�2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

　　（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

　�。�4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

　�。�5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

　　例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年1月1日，將一棟剛剛開發(fā)完工的房產(chǎn)出租給乙公司，租期4年，租金總額為2400000元。該房產(chǎn)的賬面價(jià)值為2400萬元，市場價(jià)格為3000萬元。假定甲公司按20年攤銷該房屋的成本，不考慮殘值。

　　2005年12月，甲公司會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入房屋租賃收入60萬元（240萬元÷4年），結(jié)轉(zhuǎn)房屋成本120萬元。稅法上則還要確認(rèn)視同銷售收入3000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本2400萬元，確認(rèn)利潤600萬元。

　　2005年會(huì)計(jì)上攤銷出租房屋的成本為120萬元，而該房屋的計(jì)稅價(jià)值為3000萬元，稅收上應(yīng)攤銷出租房屋成本150萬元（83號文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除，所以成本應(yīng)為3000萬÷20）。

　　可見，2005年稅收處理比會(huì)計(jì)處理多計(jì)銷售所得600萬元，多攤銷成本30萬元。甲公司在申報(bào)2005年企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額570萬元。