一、轉(zhuǎn)租行為
轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為。
二、中央的規(guī)定
（一）納稅義務(wù)人
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號(hào)）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。”
（二）納稅地點(diǎn)
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號(hào)）第九條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。”
�。ㄈ┺D(zhuǎn)租行為人不屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人
由于暫行條例僅規(guī)定產(chǎn)權(quán)所有人才是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，而轉(zhuǎn)租行為人不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租行為人對(duì)其取得的轉(zhuǎn)租收入不需要繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)也無權(quán)要求轉(zhuǎn)租行為人繳納房產(chǎn)稅。
三、各地意見不一
從暫行條例的規(guī)定可以看出，轉(zhuǎn)租行為人不需要就其取得的轉(zhuǎn)租收入繳納房產(chǎn)稅，那出租人就有可能利用這一點(diǎn)進(jìn)行避稅。
暫行條例規(guī)定轉(zhuǎn)租行為人不是納稅義務(wù)人，但是這樣又可能導(dǎo)致納稅人通過一些安排來避稅，因此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此產(chǎn)生了兩種截然不同的觀點(diǎn)：
（一）持繳納房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)
《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知》（魯?shù)囟惡痆1999]282號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收人扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。”
《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》（吉地稅發(fā)[2006]42號(hào)）第二條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。”
山東地稅和吉林地稅都認(rèn)為：如果對(duì)轉(zhuǎn)租行為不征房產(chǎn)稅的話，納稅人可能利用這一點(diǎn)進(jìn)行避稅，因此，要求轉(zhuǎn)租人按差額繳納房產(chǎn)稅，堵住這一“漏洞”。
�。ǘ┏植焕U納房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)
《云南省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（云稅四字[1987]14號(hào)）第六條規(guī)定：“凡已繳納了房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，租用人又再轉(zhuǎn)租他人所取得的房租收入不再繳納房產(chǎn)稅。”
《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金收入不征房產(chǎn)稅問題的通知》（粵稅發(fā)[1990]432號(hào)）的規(guī)定：“根據(jù)房產(chǎn)稅《條例》規(guī)定“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的精神，對(duì)單位和個(gè)人將租用的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租所取得的租金收入不征收房產(chǎn)稅。”
深圳經(jīng)咨詢12366，回復(fù)是企業(yè)轉(zhuǎn)租行為無需繳納房產(chǎn)稅，原因是房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。
《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問題的通知》（浙地稅函[2002]257號(hào)）第一條第三款的規(guī)定：“對(duì)租入房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租的行為，不征房產(chǎn)稅。”
《安徽省個(gè)人出租房屋稅收征管暫行辦法》（皖地稅[2006]146號(hào)）第三條規(guī)定：“出租房屋的個(gè)人，為房屋租賃業(yè)稅收的納稅義務(wù)人。將承租的房屋轉(zhuǎn)手再出租的，對(duì)轉(zhuǎn)租人不征收房產(chǎn)稅。”
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅的通知》（瓊地稅函[2006]299號(hào)）規(guī)定：“《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。承租者承租房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的，由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此對(duì)轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。”
《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（大地稅函[2006]149號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。”
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于重新明確轉(zhuǎn)租房產(chǎn)有關(guān)房產(chǎn)稅政策問題的通知》（蘇地稅發(fā)[2006]135號(hào)）的規(guī)定：“經(jīng)研究，蘇地稅發(fā)[1999]087號(hào)第一條第(四)款“對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的，由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定停止執(zhí)行。對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得的收入，仍按原規(guī)定繳納有關(guān)地方稅收。”
《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)租房屋收入不征房產(chǎn)稅的通知》（贛地稅發(fā)[2008]95號(hào)）規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，因此對(duì)單位和個(gè)人租賃的房屋再進(jìn)行轉(zhuǎn)租所取得的收入不征房產(chǎn)稅。”
《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》（鄂地稅發(fā)[2008]97號(hào)）的規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人。對(duì)出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對(duì)承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請(qǐng)示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)明確如下：從發(fā)文之日（2008年5月6日）起對(duì)轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅。”
云南、廣東、浙江、安徽、海南、大連、江蘇、江西以及湖北省地稅局都下發(fā)文件，遵循暫行條例的規(guī)定，認(rèn)為轉(zhuǎn)租行為人不屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，對(duì)轉(zhuǎn)租行為不征收房產(chǎn)稅。
四、筆者觀點(diǎn)
綜上所述，中央和大多數(shù)地方都認(rèn)為轉(zhuǎn)租行為不需要繳納房產(chǎn)稅，但這樣也確實(shí)給了納稅人一個(gè)進(jìn)行稅收安排的機(jī)會(huì)，誰是誰非呢？還是讓數(shù)字說話吧。
案例：
A公司擁有一幢位于市中心的寫字樓，分別租賃給30個(gè)客戶，一年租金為1000萬元，A公司便要為此繳納55.5萬元的營業(yè)稅及附加，繳納120萬元的房產(chǎn)稅，不考慮其它稅種的影響，共計(jì)繳納稅費(fèi)175.5萬元。
A公司聽說轉(zhuǎn)租不需要繳納房產(chǎn)稅，為了降低稅負(fù)，A公司擬將其擁有的寫字樓以800萬的價(jià)格整體租賃給一家物業(yè)管理公司—B公司（老板控制的另一家公司），再由B公司對(duì)外出租，取得1000萬元的租金。測(cè)算下來A公司為此需要繳納44.4萬元的營業(yè)稅及附加，繳納96萬元的房產(chǎn)稅；B公司需要繳納55.5萬元的營業(yè)稅及附加；兩家公司合計(jì)需要繳納195.9萬元的稅費(fèi)。A公司并沒有因此而取得稅收利益。
從上述案例可以看出，通過轉(zhuǎn)租視乎是規(guī)避了一部分房產(chǎn)稅，但是又新增加了營業(yè)稅及附加，只有當(dāng)A公司出租給B公司的金額能控制在B公司對(duì)外出租金額的68.38%以下（假設(shè)A公司自行對(duì)外出租和B公司對(duì)外轉(zhuǎn)租的金額是一致的），采用這種操作才能取得稅收利益。如果上述案例中，A公司以600萬的價(jià)格出租給B公司，勢(shì)必會(huì)引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為租金過低且無正當(dāng)理由的話，對(duì)其租金采取核定，A公司將為此安排而付出代價(jià)。
因此，筆者認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)租行為不征收房產(chǎn)稅遵循了暫行條例的規(guī)定，在稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格執(zhí)法的前提下，也不會(huì)給某些納稅人有可乘之機(jī)。對(duì)于這個(gè)問題，山東地稅和吉林地稅也沒有錯(cuò)，他們從規(guī)定上減弱了稅法的彈性，防止稅務(wù)人員在這點(diǎn)上濫用職權(quán)，但是也增加了轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的稅負(fù)。