外商投資企業(yè)和外國企業(yè)契稅的納稅輔導——應納稅額的計算方法

　　一、計稅依據(jù)

　　按照規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)分為三種情況：

　　1.國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

　　如果成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地、房屋的價格的差額明顯地不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

　　以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產的，其應補交的契稅的計稅依據(jù)為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益。

　　二、稅率

　　契稅的稅率為3％至5％，具體的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內按照本地區(qū)實際情況確定。

　　三、應納稅額計算

　　按照規(guī)定，契稅的應納稅額的計算公式為：

　　應納稅額＝計稅依據(jù)×稅率

　　契稅應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，應以納稅義務發(fā)生當日人民銀行公布的市場匯價中間價折算成人民幣計算。

　　四、契稅的會計處理

　　契稅一般不通過“應交稅金”賬戶進行核算，而是直接計入有關資產的成本之中。

　　對于企業(yè)取得的土地使用權，若是有償取得的，一般應作為無形資產入賬，相應地，為取得該項土地使用權而繳納的契稅，也應當計入無形資產價值。若該土地使用權為無償取得，則一般不將該土地使用權作為無形資產入賬，相應地，企業(yè)繳納的契稅，可作為當期費用入賬。對于企業(yè)承受房屋權屬所應繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定都應當計入固定資產價值。