怎樣確定合作建房的營(yíng)業(yè)額
2003-04-09 15:15
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根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)文規(guī)定:合作建房,是指由一方(以下簡(jiǎn)稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡(jiǎn)稱乙方)提供資金,合作建房。合作建房的方式一般有兩種:
第一種方式是純粹的“以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,具體的交換方式也有以下兩種:
、偻恋厥褂脵(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià),換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià),換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。
對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算,因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額,如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為,應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
、谝猿鲎馔恋厥褂脵(quán)代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換其建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對(duì)其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為,對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí),其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股,成立合營(yíng)企業(yè),合作建房。對(duì)此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅:
、俜课萁ǔ珊,如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式、按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅;只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅;對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。
、诜课萁ǔ珊,甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤(rùn),則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)合營(yíng)業(yè)的行為,那么,對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅;對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營(yíng)行為,也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此,首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅,其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次,對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋,在分配給甲,乙方后,如果各自銷售,則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。
對(duì)中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題,國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函發(fā)[1994]644號(hào)文明確如下:國(guó)內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房,雙方成立合作公司,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照,中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司,外方負(fù)責(zé)興建商品房的一切資金并負(fù)責(zé)商品房在境外銷售,雙方采取分建筑面積、分銷售收入、提取固定利潤(rùn)等分配形式。并對(duì)上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為如何計(jì)征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題,要求予以明確。經(jīng)研究,現(xiàn)批復(fù)如下:
、訇P(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題
中方將獲得的土地與外方合作,辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后,不論是按建成的商品房分配面積,還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配,均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,因此,應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅;其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入,包括價(jià)外收費(fèi);其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。
同時(shí),對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的,則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅;如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的,則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅:如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的,則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。
、陉P(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用,視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入,按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用,在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的,可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。
、蹖(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入,計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。