土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策與操作
一、土地增值稅概述
（一）納稅人
土地增值稅的納稅人為以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。
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土地增值稅的征稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括其有償轉讓房地產(chǎn)所取得的全部價款和有關經(jīng)濟收益，從形式上講包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。
這里所說的地上建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構筑物、地上地下的各種附屬設施，以及附著于該土地上的不能移動、移動后會遭到損壞的各種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。
（三）納稅期限和納稅地點
納稅人應當從房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關進行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關資料，然后按照主管稅務機關核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。這里所說的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果納稅人轉讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別納稅。如果納稅人經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉讓收入而難以在每次轉讓后申報納稅，經(jīng)過主管稅務機關批準，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務機關根據(jù)實際情況確定。納稅人在項目全部竣工結算之前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務局的規(guī)定實行預征，待項目全部竣工、辦理結算后清算，多退少補。
（四）計稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。
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土地增值稅實行四級超率累進稅率：
1.增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
2.增值額超過扣除項目金額50％、未超過lO0％的部分，稅率為40％。
3.增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。
4.增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
?。{稅額計算方法
在計算土地增值稅的應納稅額時，應當先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉讓收入減除有關各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。
各部分增值額應納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。
應納稅額計算公式：
應納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
二、稅項扣除
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）規(guī)定，增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項目后的余額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅實施細則》）及其他有關文件對于可以扣除的項目及其范圍和標準作出了明確規(guī)定。這些扣除項目有些屬于稅收優(yōu)惠的范疇，有些不屬于稅收優(yōu)惠的范疇，但兩者的界限很難分清，所以在此將現(xiàn)行稅法關于扣除的項目及其范圍和標準列示如下：
1.為取得土地使用權而支付的金額，即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等）、前期工程費（包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）、基礎設施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設施費（包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費用（指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對于超過國家規(guī)定上浮幅度的利息部分，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，不允許扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前兩條規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前兩項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅實施細則》和財稅字[1995]048號文件）
4.經(jīng)過當?shù)刂鞴芏悇諜C關確認的舊房和建筑物的評估價格（指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
5.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅。納稅人轉讓房地產(chǎn)時交納的教育費附加可以視同稅金扣除。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
6.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
7.對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉讓房地產(chǎn)收入計稅，相應地在計算扣除項目金額時可予以扣除，但不能作為加計20％扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買方收取的，則可以不作為轉讓房地產(chǎn)收入計稅，相應地在計算扣除項目金額時不允許扣除。（財稅字[1995]048號文件）
8.納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用在計算繳納土地增值稅時允許扣除。但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，提供扣除項目不實，成交價格低于評估價格又無正當理由等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征稅時所發(fā)生的評估費用不允許扣除。（財稅字[1995]048號文件）
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權后分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額可以按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或者按照建筑面積計算分攤，或者按照主管稅務機關確認的其他方式計算分攤。
三、免稅、減稅項目
按照現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
1.納稅人建造普通標準住宅（指按照當?shù)匾话忝裼米≌瑯藴式ㄔ斓木幼∮米≌┏鍪?。增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項日金額之和20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅和其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
2.由于城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權，免征土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
3.由于城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（《土地增值稅實施細則》）
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
4.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。（財稅字[1995]048號文件）
5.個人因工作調(diào)動或者改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向主管稅務機關申報核準，在原住房居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅；居住不滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。《土地增值稅實施細則》）
1999年7月29日財政部、國家稅務總局發(fā)布的《關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）進一步規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。按照財稅字[1995]048號文件規(guī)定，下列項目暫免征收土地增值稅：
1.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。
2.合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的。
3.企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的。
（一）納稅人
土地增值稅的納稅人為以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。
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土地增值稅的征稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括其有償轉讓房地產(chǎn)所取得的全部價款和有關經(jīng)濟收益，從形式上講包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。
這里所說的地上建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構筑物、地上地下的各種附屬設施，以及附著于該土地上的不能移動、移動后會遭到損壞的各種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。
（三）納稅期限和納稅地點
納稅人應當從房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關進行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關資料，然后按照主管稅務機關核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。這里所說的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果納稅人轉讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別納稅。如果納稅人經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉讓收入而難以在每次轉讓后申報納稅，經(jīng)過主管稅務機關批準，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務機關根據(jù)實際情況確定。納稅人在項目全部竣工結算之前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務局的規(guī)定實行預征，待項目全部竣工、辦理結算后清算，多退少補。
（四）計稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。
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土地增值稅實行四級超率累進稅率：
1.增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
2.增值額超過扣除項目金額50％、未超過lO0％的部分，稅率為40％。
3.增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。
4.增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
?。{稅額計算方法
在計算土地增值稅的應納稅額時，應當先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉讓收入減除有關各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。
各部分增值額應納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。
應納稅額計算公式：
應納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
二、稅項扣除
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）規(guī)定，增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項目后的余額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅實施細則》）及其他有關文件對于可以扣除的項目及其范圍和標準作出了明確規(guī)定。這些扣除項目有些屬于稅收優(yōu)惠的范疇，有些不屬于稅收優(yōu)惠的范疇，但兩者的界限很難分清，所以在此將現(xiàn)行稅法關于扣除的項目及其范圍和標準列示如下：
1.為取得土地使用權而支付的金額，即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等）、前期工程費（包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）、基礎設施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設施費（包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費用（指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對于超過國家規(guī)定上浮幅度的利息部分，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，不允許扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前兩條規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前兩項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅實施細則》和財稅字[1995]048號文件）
4.經(jīng)過當?shù)刂鞴芏悇諜C關確認的舊房和建筑物的評估價格（指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
5.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅。納稅人轉讓房地產(chǎn)時交納的教育費附加可以視同稅金扣除。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
6.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
7.對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉讓房地產(chǎn)收入計稅，相應地在計算扣除項目金額時可予以扣除，但不能作為加計20％扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買方收取的，則可以不作為轉讓房地產(chǎn)收入計稅，相應地在計算扣除項目金額時不允許扣除。（財稅字[1995]048號文件）
8.納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用在計算繳納土地增值稅時允許扣除。但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，提供扣除項目不實，成交價格低于評估價格又無正當理由等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征稅時所發(fā)生的評估費用不允許扣除。（財稅字[1995]048號文件）
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權后分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額可以按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或者按照建筑面積計算分攤，或者按照主管稅務機關確認的其他方式計算分攤。
三、免稅、減稅項目
按照現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
1.納稅人建造普通標準住宅（指按照當?shù)匾话忝裼米≌瑯藴式ㄔ斓木幼∮米≌┏鍪?。增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項日金額之和20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅和其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
2.由于城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權，免征土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》）
3.由于城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（《土地增值稅實施細則》）
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
4.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。（財稅字[1995]048號文件）
5.個人因工作調(diào)動或者改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向主管稅務機關申報核準，在原住房居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅；居住不滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。《土地增值稅實施細則》）
1999年7月29日財政部、國家稅務總局發(fā)布的《關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）進一步規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。按照財稅字[1995]048號文件規(guī)定，下列項目暫免征收土地增值稅：
1.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。
2.合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的。
3.企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的。
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