房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅問題
《中華人民共和國營業(yè)稅法實施細則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收賬款時必須繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預(yù)收款金額。但新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及稅法并沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)預(yù)收款計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的會計處理進行明確。
目前房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實際核算營業(yè)稅的方法，按預(yù)收賬款科目當(dāng)期的發(fā)生額計提“營業(yè)稅金及附加”，即借“營業(yè)稅金及附加”，貸“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加”等，實際繳納稅款時，借“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加”，貸“銀行存款”。年度終了，對達到收入確認條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當(dāng)年銷售收入，并將已繳納的稅金轉(zhuǎn)入本年利潤，反映在利潤表的營業(yè)稅金及附加欄，就是借“本年利潤”，貸“營業(yè)稅金及附加”，同時對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款，反映在資產(chǎn)負債表“預(yù)收賬款”的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時，筆者認為應(yīng)并入其他流動資產(chǎn)反映，對此部分已繳納的稅金則反映在應(yīng)交稅費欄，用負數(shù)表示。
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅會計處理
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題中明確：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅�？勺魅缦聲嫹咒�，借“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時計算已實現(xiàn)的收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”。計算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”。計算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅費欄，用負數(shù)表示。若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應(yīng)納所得稅金額的影響，筆者認為對預(yù)繳的所得稅確認為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的已上繳的所得稅，從“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，反映在資產(chǎn)負債表中資產(chǎn)類科目中的“遞延稅款”的借方。會計分錄如下，借“遞延稅款——預(yù)售房預(yù)繳所得稅”，貸“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”。