公司還是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后投資劃算

　　企業(yè)外購(gòu)房地產(chǎn)作為生產(chǎn)辦公場(chǎng)所的情況越來(lái)越多，房地產(chǎn)交易涉及的稅收種類(lèi)較多，比如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等稅種；同時(shí)，企業(yè)外購(gòu)房產(chǎn)的交易方式也有公司購(gòu)買(mǎi)自用、或者是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后投資于公司或出租給公司使用的選擇，每種方式涉及的稅種不相同，綜合稅負(fù)亦不相同。如何在不同的稅收安排中獲得較大的稅后收益，本文通過(guò)比較公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)與個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后投資于公司兩種不同方式的綜合稅負(fù)，得出了一個(gè)相對(duì)較優(yōu)方案。

　　成都市某地有一大型商場(chǎng)，地理位置欠佳，加之商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，近幾年虧損，商場(chǎng)準(zhǔn)備將房地產(chǎn)出售。按目前的市價(jià)，公允值大概為售價(jià)1000萬(wàn)元。成都市吉祥商業(yè)零售有限公司是一家個(gè)人獨(dú)資的有限責(zé)任公司，吉祥公司老板獲悉，此商場(chǎng)旁邊將是一年后地鐵的規(guī)劃出口，購(gòu)買(mǎi)此房地產(chǎn)后的升值空間非常大，如果在商場(chǎng)旁邊建了地鐵出口，因客流量增大的因素，該房地產(chǎn)的公允值應(yīng)為3000萬(wàn)元。該公司是采用外購(gòu)自用方式還是老總以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)后再進(jìn)行投資的方式，在稅收安排上對(duì)公司更有利？

　　為方便分析，我們假設(shè)該公司購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)前的年應(yīng)納稅所得額均為300萬(wàn)元/年，房地產(chǎn)的折舊年限為20年，不考慮殘值因素,折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅適用33%的稅率。

　　方式一：采用公司購(gòu)買(mǎi)的方式稅收負(fù)擔(dān)分析：公司只負(fù)擔(dān)印花稅和契稅兩種稅，該方式下房地產(chǎn)的評(píng)估增值部分不能在企業(yè)所得稅稅前列支，評(píng)估增值的抵稅效應(yīng)不能實(shí)現(xiàn)。

　　1.印花稅：依據(jù)《印花稅條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定：印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅?！爱a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書(shū)立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書(shū)立的書(shū)據(jù)印花稅稅率為0.05%.依據(jù)：《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）規(guī)定“對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷(xiāo)售合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅”。

　　公司購(gòu)買(mǎi)的印花稅為1000×0.05%＝0.5（萬(wàn)元）。

　　2.契稅：依據(jù)《契稅條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定：契稅的征收范圍為以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)；以轉(zhuǎn)讓方式（買(mǎi)入、受贈(zèng)、交換等）取得國(guó)有土地使用權(quán)；房屋的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。承受土地房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。稅率為3%～5%，契稅的計(jì)稅依據(jù)為“成交價(jià)格”，即“取得成本”。依據(jù)川財(cái)稅函〔1997〕7號(hào)的規(guī)定成都市契稅的適用稅率為3%.公司購(gòu)買(mǎi)應(yīng)負(fù)擔(dān)的契稅為：1000×3%＝30（萬(wàn)元）。

　　3.企業(yè)所得稅：依據(jù)《關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅處理問(wèn)題的通知》財(cái)稅字〔1997〕77號(hào)第四條“企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估增值可以計(jì)提折舊，但在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除”。

　　企業(yè)評(píng)估增值部分不得稅前扣除。

　　公司第一年的稅后收益為（300－0.5－30－50）×（1－33%）＝147（萬(wàn)元）

　　第2年~第20年每年稅后收益為（300－50）×（1－33%）＝167.5（萬(wàn)元）

　　總計(jì)20年折現(xiàn)的稅后收益為147÷1.1＋167.5×（P/A，10%，19）÷1.1＝1407（萬(wàn)元）

　　方式二：采用個(gè)人先購(gòu)買(mǎi)再投資方式涉及兩道交易的稅收負(fù)擔(dān)，一道是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)負(fù)擔(dān)的契稅和印花稅，另一次是個(gè)人投資時(shí)涉及的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅和個(gè)人所得稅。另外，房地產(chǎn)評(píng)估增值部分可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　1.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后投資的稅收負(fù)擔(dān)（1）印花稅。金額為0.5萬(wàn)元（2）契稅。金額為30萬(wàn)元此環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)的稅款為30.5萬(wàn)元。

　　2.個(gè)人投資環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)假設(shè)按3000萬(wàn)元投資過(guò)戶涉及的稅收負(fù)擔(dān)為：（1）印花稅。過(guò)戶時(shí)雙方皆應(yīng)繳納金額為3000×0.05%＝1.5（萬(wàn)元）。

　?。?）契稅。依據(jù)《契稅條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定：“土地房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與，計(jì)征契稅：（一）以土地房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股?！?/p>

　　公司購(gòu)買(mǎi)應(yīng)負(fù)擔(dān)的契稅為：3000×3%＝90（萬(wàn)元）。

　　3.個(gè)人所得稅《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕319號(hào)）考慮到個(gè)人所得稅的特點(diǎn)和目前個(gè)人所得稅征收管理的實(shí)際情況，對(duì)個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后投資于企業(yè)，其評(píng)估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其“財(cái)產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評(píng)估前的價(jià)值。

　　因此只要投資者不轉(zhuǎn)讓股份，評(píng)估增值部分不繳納個(gè)人所得稅。

　　值得說(shuō)明的是，如果公司股東將來(lái)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，資產(chǎn)隱含增值2000萬(wàn)元需要考慮投資轉(zhuǎn)讓所得遞延個(gè)人所得稅400萬(wàn)元。因公司是一人公司，沒(méi)有必要轉(zhuǎn)讓股權(quán)，繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅款！

　　4.營(yíng)業(yè)稅及附加《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）第一條“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅”。

　　5.土地增值稅《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅?！?/p>

　　6.企業(yè)所得稅《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1994〕003號(hào)）第三十條“固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)，按下列原則處理”第七款“接受投資的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該資產(chǎn)折舊程度，以合同、協(xié)議確定的合理價(jià)格或者評(píng)估確認(rèn)的價(jià)格確定”。企業(yè)所得稅稅前可扣除的金額為3000萬(wàn)元。年折舊150萬(wàn)元。

　　綜上所述：上述個(gè)人負(fù)擔(dān)稅款為30.5＋1.5＝32（萬(wàn)元）

　　上述企業(yè)第一年稅后收益為（300－150－1.5－90）×（1－33%）＋100＝139（萬(wàn)元）

　　第2年~第20年每年稅后收益為（300－150）×（1－33%）＋100＝200.5（萬(wàn)元）

　　總計(jì)20年折現(xiàn)的稅后收益為139÷1.1＋200.5×（P/A，10%，19）÷1.1＝1651（萬(wàn)元）

　　綜合考慮企業(yè)和個(gè)人稅負(fù)后的總收益為1651－32÷1.1＝1622（萬(wàn)元）

　　方案二較方案一節(jié)稅為1622－1407＝215（萬(wàn)元）

　　綜上所述，該公司采用先個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后投資方式可達(dá)到最佳節(jié)稅效果。

　　點(diǎn)評(píng)：作者充分利用稅法提出兩套籌劃方案，分別以稅法文件、實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，對(duì)方案的收益進(jìn)行比較，從而得出正確的選擇。

　　方案二充分利用國(guó)稅函〔2005〕319號(hào)、財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)投資的優(yōu)惠政策，尤其文中從《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》出發(fā)，以評(píng)估后的房產(chǎn)價(jià)格計(jì)提折舊，從而達(dá)到其增值部分在企業(yè)利潤(rùn)中合法扣除，最終使該方案的總收益達(dá)到最佳。

　　需要注意的是一人有限公司的自然人股東一旦日后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其隱含房產(chǎn)增值額要一次繳納400萬(wàn)元個(gè)人所得稅。