房產(chǎn)投資需轉(zhuǎn)變運(yùn)作方式

　　為貫徹落實(shí)國家七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）的精神，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號(hào)）等系列抑止炒房、控制住房價(jià)格的稅收政策。新政策增加了投資炒房者的稅收成本。

　　新的稅收政策主要涉及營業(yè)稅。政策規(guī)定如果投資炒房者在2年內(nèi)轉(zhuǎn)手銷售，需要全額繳納營業(yè)稅，由此增加投資者的稅收成本。假如投資者購入一套價(jià)值50萬元的普通住房，1年后不到2年之內(nèi)以55萬元價(jià)格銷售。

　　按照原來《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅[1999]210號(hào)）規(guī)定：“對(duì)個(gè)人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買并居住不足1年的普通住宅，銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征?！币虼耍顿Y者不需要繳納營業(yè)稅。而且如果是期房銷售，由于沒有辦理產(chǎn)權(quán)證就直接轉(zhuǎn)手，還可以不繳納契稅。不考慮其他費(fèi)用和所得稅，投資者可獲利5萬元。

　　按照新政策規(guī)定，購房時(shí)，需要繳納契稅為：500000×2％（設(shè)稅率為4％，減半）＝10000元；需要繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加為：550000×5.5％＝30250元。兩項(xiàng)合計(jì)增加稅收成本40250元，不考慮其他費(fèi)用和所得稅，投資者獲利減為9750元，比原來減少40250元。

　　顯然，轉(zhuǎn)讓住房投資者按照原來的方式運(yùn)作基本是無利可圖了，如果轉(zhuǎn)讓銷售價(jià)格增值部分低于增加的稅收成本的話，還會(huì)出現(xiàn)虧損的結(jié)果。

　　那么，住房投資者有什么辦法可以不繳納契稅和不按全額繳納營業(yè)稅嗎？其實(shí)，只要投資者轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，將原來投資炒房行為轉(zhuǎn)變?yōu)榕c房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作經(jīng)營銷售住房，即當(dāng)投資者有意進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，先與房地產(chǎn)開發(fā)商注冊(cè)成立一個(gè)公司代理銷售房地產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)公司開發(fā)的住房采取包銷的方式。這樣做不但可以大大降低稅收成本，還可以緩解房地產(chǎn)公司的資金和銷售方面的壓力。

　　如果包銷商與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合同，在規(guī)定的合同期間內(nèi)，房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自定價(jià)格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購。包銷商可以按照約定的包銷數(shù)量支付一定的保證金。如此，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函發(fā)［1996］684號(hào)）規(guī)定：“在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)-代理業(yè)’征收營業(yè)稅?！?br>
　　仍以前例分析，包銷商（住房投資者）以50萬元對(duì)開發(fā)商包銷住房一套，實(shí)際以55萬元銷售，獲取5萬元手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司開具55萬元銷售發(fā)票后，憑包銷商開具的發(fā)票支付5萬元手續(xù)費(fèi)給包銷商。

　　包銷商只需要繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加為：50000×5.5％＝2750元。不考慮其他費(fèi)用和所得稅，投資者獲利為47250元。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于增加了銷售額5萬元，但是同時(shí)增加了銷售手續(xù)費(fèi)5萬元，所以沒有增加企業(yè)所得稅。但是增加了5萬元銷售額的營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加，增加額為：50000×5.5％＝2750元。同時(shí)，如果該項(xiàng)目有增值，5萬元銷售費(fèi)用的增加不會(huì)增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。因此，還要增加土地增值稅收，如果該項(xiàng)目普通住房增值率不超過20％，則不增加土地增值稅。假設(shè)增值率超過20％，不超過50％，稅率為 30％，則增加稅收為：50000×30％＝15000元。

　　按照這個(gè)方案運(yùn)作，包銷方（住房投資者）只增加稅收成本2750元，顯然非常有利。但是房地產(chǎn)開發(fā)商將增加稅收成本2750元～17750元，處于不利地位。雖然如此，但相比而言仍然有利可圖，如果雙方愿意相互合作，共同分擔(dān)稅收成本，經(jīng)過仔細(xì)測算后，包銷商作些適當(dāng)讓利，還是不失為一個(gè)可行的籌劃方案。