轉(zhuǎn)租變中介 稅負(fù)降下來

　　最近朋友李生華發(fā)生一件為難事情：已經(jīng)在家休息近半年的他，接到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)的通知，要求其補繳以下稅費（城建稅適用稅率為7%，教育費附加率為3%，不考慮其他費用）：每月應(yīng)繳營業(yè)稅1200元（24000×5%）；城建稅、教育費附加120元[1200×（7%＋3%）]；每月應(yīng)繳財產(chǎn)租賃所得個人所得稅3628.80元[（24000－1200－120）×（1－20%）×20%].以上每月應(yīng)繳稅費合計為4948.80元，2003年10月～2003年12月累計應(yīng)補繳14846.40元。稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定向李生華下達了補稅和滯納金的處理決定，同時對未按期申報的行為按偷稅論處，處以所偷稅款0.5倍的罰款。

　　李生華感到十分委屈：按上述方法計稅，每月將發(fā)生虧損2448.8元，3年下來累計虧損達88156.8元。讓李生華不理解的是：“我每月的凈收益只有2500元，為什么營業(yè)稅和個人所得稅要按照24000元全額計征呢？”

　　原來，從事個體服裝經(jīng)營的李生華覺得做個體戶沒有意思，想做一個企業(yè)老板。2003年3月，李生華與紅雨實業(yè)公司（以下簡稱紅雨公司）簽訂了一份財產(chǎn)租賃合同。紅雨公司將辦公樓的三、四層車間和二樓的兩間辦公室租賃給李生華開辦服裝廠，租賃期為4年，每月支付租賃費21500元。服裝生產(chǎn)屬于微利行業(yè)，由于經(jīng)驗不足，他經(jīng)營了半年多，企業(yè)一直處于虧損狀態(tài)。到2003年9月底，李生華感到力不從心，將服裝廠以后3年多時間的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租給黃河時裝公司，每月向黃河時裝公司收取租金24000元。

　　應(yīng)該說稅務(wù)部門的處理決定是完全正確的。國稅發(fā)[1995]76號文件規(guī)定：“單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項目征收營業(yè)稅。”根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅的營業(yè)額為向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，而“租賃業(yè)”目前并未規(guī)定計稅營業(yè)額的扣除項目，因此李生華向黃河時裝公司收取的租金，應(yīng)全額計算繳納營業(yè)稅。

　　同時，根據(jù)《個人所得稅法》規(guī)定，李生華轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅。國稅函[2002]46號文件規(guī)定：“個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除以下費用：財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用（以每月800元為限）；稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)?！币虼耍{稅人出租房屋的折舊、租金等其他費用，在計征個人所得稅時按規(guī)定不得在稅前扣除。李生華向黃河時裝公司收取的租金，應(yīng)全額計算繳納個人所得稅。

　　從本案例來看，李生華將租來的生產(chǎn)車間轉(zhuǎn)租他人，從表面上看是取得了2500元的收益，但繳納稅費后卻要虧損2448.8元（4948.80－2500）。為什么會出現(xiàn)這樣的結(jié)果呢？如果我們對該案例作進一步分析就不難發(fā)現(xiàn)，對租賃收入重復(fù)征稅是造成李生華出現(xiàn)虧損的根本原因。

　　李生華有沒有減輕稅收負(fù)擔(dān)的辦法呢？筆者在對李生華的轉(zhuǎn)租過程進行了核實和分析后，向其推薦了以下籌劃方案：　　設(shè)法減少營業(yè)收入的納稅環(huán)節(jié)。具體操作方法是：先分別終止李生華與紅雨公司以及李生華與黃河時裝公司的房產(chǎn)租賃合同，然后以中介人的身份，讓黃河時裝公司與紅雨公司直接簽訂租賃期為36個月的房產(chǎn)租賃合同，由黃河時裝公司每月向紅雨公司支付租賃費21500元，同時每月支付李生華中介費2500元。按此方案進行操作的結(jié)果，黃河時裝公司和紅雨公司的費用并沒有發(fā)生變化，而李生華的稅費負(fù)擔(dān)卻不同，具體的計算如下：

　　每月應(yīng)繳營業(yè)稅2500×5%＝125（元）；

　　每月應(yīng)繳城建稅、教育費附加125×（7%＋3%）＝12.5（元）；

　　每月應(yīng)繳“勞務(wù)報酬”所得個人所得稅（2500－800）×20%＝340（元）；

　　以上每月應(yīng)繳稅費合計為477.5元，和籌劃前每月節(jié)稅4471.3元（4948.80－477.5）相比，36個月將累計節(jié)稅160996.8元。2004年1月底，李生華實施上述方案后，收到了預(yù)期的效果。