土地增值稅籌劃方案

　　土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率從30％到60％，增值越多，稅率越高。

　　在進(jìn)行籌劃時(shí)，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20％。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。

　　稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。同時(shí)稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20％以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)?，F(xiàn)舉例說(shuō)明如下。

　　北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。

　　如果不分開核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

　　增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡(jiǎn)稱增值率）為（15000－11000）÷11000×100％＝36％，因此適用30％的稅率，應(yīng)納稅（15000－11000）×30％＝1200萬(wàn)元。

　　如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：

　　普通住宅：增值率為（10000－8000）÷8000×100％＝25％適用30％的稅率，應(yīng)納稅（10000－8000）×30％＝600萬(wàn)元；

　　豪華住宅：增值率為（5000－3000）÷3000×100％＝67％，適用40％的稅率，應(yīng)繳納（5000－3000）×40％－3000×5％＝650萬(wàn)元二者合計(jì)為1250萬(wàn)元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬(wàn)元。

　　因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25％，超過(guò)20％，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng)，然后來(lái)計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。

　　假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000－y）÷y×100％＝20％等式中可計(jì)算出，y＝8333萬(wàn)元。此時(shí)，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的650萬(wàn)元，比不分開核算少繳納570萬(wàn)元，比分開核算少繳納600萬(wàn)元，扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬(wàn)元，分別減少支出237萬(wàn)元和267萬(wàn)元。

　　增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10％，而各省市在10％之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

　　控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

　　假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬(wàn)元，要使增值率為20％，則銷售收入從（X－8000）÷8000×100％＝20％中可求出，X＝9600萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬(wàn)元，節(jié)省稅金600萬(wàn)元，與減少的收入400萬(wàn)元相比節(jié)省了200萬(wàn)元。

　　此外，稅法規(guī)定，1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因此，開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，在今年底前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是有利可圖的。