土地增值稅籌劃――利用扣除項目

　　1.利用利息費用及有關(guān)費用進行稅務(wù)籌劃土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為財務(wù)費用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（以下簡稱“合計數(shù)”）的5％計算扣除；二是對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，可按上述“合計數(shù)”的10％計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費用支出。

　　在實務(wù)中，以上兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據(jù)實扣除”的利息和第二種方法中“合計數(shù)”的5％（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進行稅務(wù)籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實扣除”的利息費用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按“合計數(shù)”的10％扣除全部費用。

　　2.利用加計扣除進行稅務(wù)籌劃土地增值稅規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，實現(xiàn)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率，從而實現(xiàn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃。