企業(yè)如何確定房?jī)r(jià)獲取最佳土地增值稅籌劃

　　轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個(gè)人，國(guó)家都要對(duì)其征收土地增值稅。土地增值稅的特點(diǎn)是：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象；征稅面比較廣；采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；按增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率確定30％～60％的四級(jí)超率累進(jìn)稅率按次征收。

　　開發(fā)商在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，如何在不違反國(guó)家稅法的前提下獲得較佳利潤(rùn)？現(xiàn)示例解讀如下。

　　永大房地產(chǎn)開發(fā)公司建造標(biāo)準(zhǔn)商品房待售，除銷售稅金和稅金附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，售出的房?jī)r(jià)總額為L(zhǎng)，則銷售稅金和稅金附加為：售出的房?jī)r(jià)總額×營(yíng)業(yè)稅稅率（1＋城建稅率＋教育費(fèi)附加征收率）＝L5％（1＋7％＋3％）＝5.5％L.

　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：納稅人建造、出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。第七條第三項(xiàng)則規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　納稅人要利用起征臨界點(diǎn)的優(yōu)惠，其最高售價(jià)為L(zhǎng)＝（1＋20％）×（A＋5.5％L），L＝1.28A.如果開發(fā)商通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)增值率高于20％，按土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率中增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。只有價(jià)格提高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加時(shí)，提價(jià)才有利可圖。

　　假設(shè)提高價(jià)格為T，則新的價(jià)格為L(zhǎng)＋T，新增的銷售稅金及附加為5.5％T.

　　允許扣除的項(xiàng)目金額為：A＋5.5％L＋5.5％T

　　房地產(chǎn)的增值額為：L＋T－A－5.5％L－5.5％T

　　繳納的土地增值稅為：30％×（L＋T－A－5.5％L－5.5％T）

　　開發(fā)商要使提價(jià)所帶來(lái)的利潤(rùn)超過(guò)起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就需滿足T＞[30％×（L＋T－A－5.5％L－5.5％T）＋5.5％T]，其中L是增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可解得：T＞0.095A

　　例如，永大房地產(chǎn)開發(fā)公司新建成待售商品房?jī)纱?，同行業(yè)房?jī)r(jià)在1000萬(wàn)元至1200萬(wàn)元之間，開發(fā)商已支付土地出讓金100萬(wàn)元，開發(fā)成本560萬(wàn)元，利息支出無(wú)法明細(xì)分?jǐn)?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明。教育費(fèi)附加為3％、城建稅稅率為7％。如何確定房?jī)r(jià)才能獲取最佳利潤(rùn)？

　　除銷售稅金及附加外的可扣除項(xiàng)目金額為：100＋560＋（100＋560）×10％＋（100＋560）×20％＝858（萬(wàn)元）

　　開發(fā)商既享受稅收優(yōu)惠，又獲得最佳利潤(rùn)的最高售價(jià)為：858×1.28＝1098.24萬(wàn)元，此時(shí)獲利1098.24－858－1098.24×5.5％＝179.84（萬(wàn)元）。

　　開發(fā)商要想提高價(jià)格，至少要提高81.51萬(wàn)元（858×0.095）以上。

　　否則提價(jià)會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)的減少。

　　所以，同行業(yè)售房?jī)r(jià)在1000萬(wàn)元至1200萬(wàn)元時(shí)，永大房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)選擇1098.24萬(wàn)元以內(nèi)作為售房?jī)r(jià)，使買房者少花錢，公司又可獲得較大利潤(rùn)。

　　如能高于1179.75萬(wàn)元售出，獲利還要高。

　　開發(fā)商在普通標(biāo)準(zhǔn)房售出上，利用科學(xué)的定價(jià)，即使自己獲取高利，又使所開發(fā)的房產(chǎn)有競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)不可盲目定價(jià)。根據(jù)以上測(cè)算，當(dāng)售房?jī)r(jià)為1098.24萬(wàn)元時(shí)可獲利179.84萬(wàn)元；當(dāng)售房?jī)r(jià)為1148.24萬(wàn)元時(shí)則獲利158.96萬(wàn)元[（1148.24－858－1148.24×5.5％）×（1－30％）]，房?jī)r(jià)提高了50萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少了20.88萬(wàn)元。