土地增值稅的稅收籌劃——在價格、成本和利息上做文章
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值稅額和稅法規(guī)定的4級超率累進稅率計算征收，其簡便的計算公式為：土地增值稅稅額=增值稅×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
4級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的，其中有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用；或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
由此看來，影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額，所以，開發(fā)商要把握籌劃關(guān)鍵，趨利避害，才能達到節(jié)稅的目的。
確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價格
房地產(chǎn)銷售價格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。第一種方案，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元；第二種方案，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1613元，增值額為441元，占扣除項目金額的27.75%，超過20%，未超過50%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元；第三種方案，銷售價格為每平方米2100元，扣除項目金額共計1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項目金額的30%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅145.35元，營業(yè)利潤約為400元。
采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現(xiàn)的營業(yè)利潤少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，風(fēng)險也較大。
確定適宜的成本核算對象
成本核算對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時所確立的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。在確定成本核算對象時，可以結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素來進行。
對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。
按照這個原則，有幾種具體做法：
1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，進行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項目金額，進而降低稅負(fù)。
2.將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。
確定合適的利息扣除方式
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。
如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實扣除的辦法，此時應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)的貸款證明；如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┵J款證明，這樣可以多扣除費用，降低稅負(fù)。
4級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的，其中有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用；或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
由此看來，影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額，所以，開發(fā)商要把握籌劃關(guān)鍵，趨利避害，才能達到節(jié)稅的目的。
確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價格
房地產(chǎn)銷售價格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。第一種方案，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元；第二種方案，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1613元，增值額為441元，占扣除項目金額的27.75%，超過20%，未超過50%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元；第三種方案，銷售價格為每平方米2100元，扣除項目金額共計1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項目金額的30%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅145.35元，營業(yè)利潤約為400元。
采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現(xiàn)的營業(yè)利潤少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，風(fēng)險也較大。
確定適宜的成本核算對象
成本核算對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時所確立的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。在確定成本核算對象時，可以結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素來進行。
對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。
按照這個原則，有幾種具體做法：
1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，進行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項目金額，進而降低稅負(fù)。
2.將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。
確定合適的利息扣除方式
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。
如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實扣除的辦法，此時應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)的貸款證明；如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┵J款證明，這樣可以多扣除費用，降低稅負(fù)。
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