土地增值稅籌劃——土地增值稅的基礎(chǔ)知識(shí)(6)
土地增值稅的納稅申報(bào)
轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
但是，土地增值稅納稅人主要有兩大類：一類是從事房地產(chǎn)開發(fā)（包括專營(yíng)和兼營(yíng)）的納稅人；
一類是非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。這兩類納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)略有不同。
1、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的納稅申報(bào)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)在取得開發(fā)項(xiàng)目后30日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》、并同時(shí)提交有關(guān)資料。納稅人向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》，并同時(shí)提供有關(guān)資料的期限是：
?、偌{稅人一次性轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目房地產(chǎn)的，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)辦理。
②納稅人對(duì)每月每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)分多次轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后的七日內(nèi)申報(bào)的，經(jīng)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可于月后10日內(nèi)辦理。
?、奂{稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前每月預(yù)售房地產(chǎn)的，應(yīng)于月后10日內(nèi)辦理。
上述納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供下列證件和資料：
?、磐恋貦?quán)屬證明
?、仆恋剞D(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同
?、桥c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料主要指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及有關(guān)憑證，包括：
第一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。如果土地是通過有償出讓方式取得的，應(yīng)提供土地使用權(quán)出（受）讓合同；如果是通過轉(zhuǎn)讓方式取得的，應(yīng)提供土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第二、房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料。
第三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的資料。
第四、按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)稅、費(fèi)，應(yīng)提供繳款憑證。
第五、其它與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。如計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)時(shí)審批的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書（項(xiàng)目可行性報(bào)告），房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承包、發(fā)包合同等。
?、雀鶕?jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
2、其它納稅人的納稅申報(bào)其它納稅人應(yīng)從簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同之日起七日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金的繳款憑證，以及其它與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。其它納稅人如有以下轉(zhuǎn)讓行為的，應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起七日內(nèi)報(bào)房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：
第一、國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?br>
第二、因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。并同時(shí)提供政府規(guī)定其搬遷的有關(guān)文件。
第三、轉(zhuǎn)讓已居住三年以上的房地產(chǎn)。并同時(shí)提供開始居住時(shí)間的證明。
?。ǘ┯?jì)算與核定應(yīng)納稅款
1、轉(zhuǎn)讓已竣工的房地產(chǎn)
⑴納稅人轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)是一次性交割，付清價(jià)款的，應(yīng)按《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)采取分期分批收款方式的，可先計(jì)算出應(yīng)納稅總額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入的比例，在每次收款時(shí)，按每筆收入乘以該比例計(jì)算每次應(yīng)納稅款。
?、萍{稅人轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)是分多次轉(zhuǎn)讓的，可比照下述的土地增值稅預(yù)征的具體辦法規(guī)定執(zhí)行。
2、轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)：對(duì)轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算的房地產(chǎn)采取預(yù)征辦法。具體規(guī)定是：
?、蓬A(yù)征范圍。適用于建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
?、祁A(yù)征辦法。
①單項(xiàng)預(yù)征率。即按每一計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)售合同中確定的轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅收入，按房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)算成本作為扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅額；以預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅額除以預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅額除以預(yù)計(jì)的轉(zhuǎn)讓收入求出一個(gè)比例，作為預(yù)征率，在每次預(yù)收房款時(shí)，按每筆收入乘以該預(yù)征率，以此計(jì)算每次應(yīng)預(yù)繳的稅款。
?、谄骄A(yù)征率。我省土地增值稅平均預(yù)征率為2％－5％。為了便于征管，各地也可在上述幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定當(dāng)?shù)剡m用的平均預(yù)征率，據(jù)以計(jì)算預(yù)征。上述兩種預(yù)征辦法，各地可根據(jù)實(shí)際情況自行選用。
?、奂{稅清算、土地增值稅實(shí)行預(yù)征后進(jìn)行納稅清算，即待每一計(jì)稅項(xiàng)目房地產(chǎn)竣工結(jié)算并全部轉(zhuǎn)讓完后進(jìn)行納稅清算，多退少補(bǔ)。
?。ㄈ┒惪钫魇?br>
土地增值稅納稅人在收到繳款通知書后，應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。其他納稅人或稅源零散的土地增值稅，委托房地產(chǎn)管理部門代征。
?。ㄋ模┘{稅地點(diǎn)
土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又可分為以下兩種情況：
1、納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
2、納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
但是，土地增值稅納稅人主要有兩大類：一類是從事房地產(chǎn)開發(fā)（包括專營(yíng)和兼營(yíng)）的納稅人；
一類是非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。這兩類納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)略有不同。
1、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的納稅申報(bào)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)在取得開發(fā)項(xiàng)目后30日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》、并同時(shí)提交有關(guān)資料。納稅人向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》，并同時(shí)提供有關(guān)資料的期限是：
?、偌{稅人一次性轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目房地產(chǎn)的，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)辦理。
②納稅人對(duì)每月每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)分多次轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后的七日內(nèi)申報(bào)的，經(jīng)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可于月后10日內(nèi)辦理。
?、奂{稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前每月預(yù)售房地產(chǎn)的，應(yīng)于月后10日內(nèi)辦理。
上述納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供下列證件和資料：
?、磐恋貦?quán)屬證明
?、仆恋剞D(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同
?、桥c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料主要指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及有關(guān)憑證，包括：
第一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。如果土地是通過有償出讓方式取得的，應(yīng)提供土地使用權(quán)出（受）讓合同；如果是通過轉(zhuǎn)讓方式取得的，應(yīng)提供土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第二、房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料。
第三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的資料。
第四、按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)稅、費(fèi)，應(yīng)提供繳款憑證。
第五、其它與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。如計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)時(shí)審批的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書（項(xiàng)目可行性報(bào)告），房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承包、發(fā)包合同等。
?、雀鶕?jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
2、其它納稅人的納稅申報(bào)其它納稅人應(yīng)從簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同之日起七日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金的繳款憑證，以及其它與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。其它納稅人如有以下轉(zhuǎn)讓行為的，應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起七日內(nèi)報(bào)房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：
第一、國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?br>
第二、因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。并同時(shí)提供政府規(guī)定其搬遷的有關(guān)文件。
第三、轉(zhuǎn)讓已居住三年以上的房地產(chǎn)。并同時(shí)提供開始居住時(shí)間的證明。
?。ǘ┯?jì)算與核定應(yīng)納稅款
1、轉(zhuǎn)讓已竣工的房地產(chǎn)
⑴納稅人轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)是一次性交割，付清價(jià)款的，應(yīng)按《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)采取分期分批收款方式的，可先計(jì)算出應(yīng)納稅總額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入的比例，在每次收款時(shí)，按每筆收入乘以該比例計(jì)算每次應(yīng)納稅款。
?、萍{稅人轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)是分多次轉(zhuǎn)讓的，可比照下述的土地增值稅預(yù)征的具體辦法規(guī)定執(zhí)行。
2、轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)：對(duì)轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算的房地產(chǎn)采取預(yù)征辦法。具體規(guī)定是：
?、蓬A(yù)征范圍。適用于建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
?、祁A(yù)征辦法。
①單項(xiàng)預(yù)征率。即按每一計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)售合同中確定的轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅收入，按房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)算成本作為扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅額；以預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅額除以預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅額除以預(yù)計(jì)的轉(zhuǎn)讓收入求出一個(gè)比例，作為預(yù)征率，在每次預(yù)收房款時(shí)，按每筆收入乘以該預(yù)征率，以此計(jì)算每次應(yīng)預(yù)繳的稅款。
?、谄骄A(yù)征率。我省土地增值稅平均預(yù)征率為2％－5％。為了便于征管，各地也可在上述幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定當(dāng)?shù)剡m用的平均預(yù)征率，據(jù)以計(jì)算預(yù)征。上述兩種預(yù)征辦法，各地可根據(jù)實(shí)際情況自行選用。
?、奂{稅清算、土地增值稅實(shí)行預(yù)征后進(jìn)行納稅清算，即待每一計(jì)稅項(xiàng)目房地產(chǎn)竣工結(jié)算并全部轉(zhuǎn)讓完后進(jìn)行納稅清算，多退少補(bǔ)。
?。ㄈ┒惪钫魇?br>
土地增值稅納稅人在收到繳款通知書后，應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。其他納稅人或稅源零散的土地增值稅，委托房地產(chǎn)管理部門代征。
?。ㄋ模┘{稅地點(diǎn)
土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又可分為以下兩種情況：
1、納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
2、納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
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