房地產(chǎn)業(yè)代建房稅收籌劃案例

　　關于房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房的營業(yè)稅問題，國家稅務總局早在1994年就專門發(fā)文明確，房屋開發(fā)公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務”條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，否則，應全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。這里所說的“其他代理業(yè)務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。

　　江蘇省某市的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司就曾在房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房的營業(yè)稅方面進行過“稅收籌劃”，“少納”營業(yè)稅收高達66萬余元。這家公司是如何“籌劃”的呢？

　　該公司王總經(jīng)理說：“我們把開發(fā)的寫字樓出售給買房單位后，與對方簽訂的是綜合大樓代建合同，這樣就可以合理地避開按照銷售不動產(chǎn)的金額繳納的營業(yè)稅，而改為按照收取的代建手續(xù)費來繳納營業(yè)稅。例如，1998～1999年兩年我們的建筑房屋總價為1500多萬元，若按銷售不動產(chǎn)5％稅率繳納營業(yè)稅應該是75萬元左右；我們的‘代建手續(xù)費’是180萬元，就這部分只需申報繳納營業(yè)稅9萬元，通過這種籌劃方式，節(jié)省了66萬元左右的稅款?！?/p>

　　這家房地產(chǎn)公司的稅收籌劃結果怎么樣呢？當?shù)囟悇站终J為：“這種做法，違背了稅法，不僅要補繳稅款，而且還要繳罰款。”

　　該公司對代建房業(yè)務究竟能否實施稅收籌劃？答案是肯定的。在上述稅收政策中，已經(jīng)給該房地產(chǎn)開發(fā)公司暗示了下一步的籌劃方案。如果開發(fā)公司在代建房過程中自己不墊付資金，而改由建筑公司墊付，或者由建設單位先預付款項，待工程竣工后統(tǒng)一結算。這樣，開發(fā)公司就符合“代建房屋”的條件，只需按實際收取的手續(xù)費繳納營業(yè)稅即可。