房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的稅收籌劃

　　我國《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務人是房屋的產(chǎn)權所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產(chǎn)計稅價值征稅的，稱為從價計征。《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關鍵。

　　1.有關附屬設備的確定

　　稅法對于附屬設備的規(guī)定是含混不清的。如京財稅字[1998]795號通知規(guī)定：“作為與房屋不可分割的各種附屬設備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導線等各種管線，以及電梯、升降機、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產(chǎn)，都應作為應稅房產(chǎn)原值，征收城市房地產(chǎn)稅”。

　　而在房地產(chǎn)稅中，財稅地字[1987]第003號文《關于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。

　　對于中央空調(diào)，我國房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括中央空調(diào)設備；如中央空調(diào)設備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應包括中央空調(diào)設備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨核算，不計入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。

　　2.關于公共設施

　　企業(yè)興建工廠時，往往除了筑建廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等建筑物。對于這些公共設施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實，按我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)；房屋是指有屋結構，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等。因此，企業(yè)應該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。