“本公司前段時(shí)間將公司用地出讓給他人經(jīng)營(yíng)，作為回報(bào)，經(jīng)營(yíng)方給公司相應(yīng)的股權(quán)，但不知這樣的土地投資涉及到何種稅費(fèi)？”近日，一公司相關(guān)負(fù)責(zé)人來(lái)電稅務(wù)部門咨詢。據(jù)稅務(wù)部門人士稱，根據(jù)我國(guó)《公司法》規(guī)定，以土地使用權(quán)投資的，投資人必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將土地使用權(quán)過(guò)戶到被投資單位，這是一種投資人以土地使用權(quán)交換股權(quán)的行為，涉及營(yíng)業(yè)稅、單位和個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅和契稅等六個(gè)稅種，征稅或不征稅的比例也不相同。
營(yíng)業(yè)稅分階段區(qū)別征稅土地使用權(quán)的投資，稅收上認(rèn)定屬土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但投資行為是不征收營(yíng)業(yè)稅的。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?穴試行稿?雪〉的通知》規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。也就是說(shuō)，投資人土地投資獲得股權(quán)時(shí)不征稅，但在轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)需要納稅。
自２００３年１月１日起，稅收政策對(duì)此進(jìn)行了調(diào)整，取消了股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅的規(guī)定�！敦�(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)規(guī)定“對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅”。
單位和個(gè)人所得稅征稅不同對(duì)于單位的投資行為需要，其土地評(píng)估增值部分需要按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購(gòu)股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)５個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中�！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》也將這種以土地使用權(quán)換取股權(quán)的“非貨幣性資產(chǎn)交換”行為，按視同銷售處理。
但在個(gè)人以土地投資上，稅收政策上規(guī)定暫時(shí)不征個(gè)人所得稅�！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)》規(guī)定，考慮到個(gè)人所得稅的特點(diǎn)和目前個(gè)人所得稅征收管理的實(shí)際情況，對(duì)個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后投資于企業(yè)，其評(píng)估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其“財(cái)產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評(píng)估前的價(jià)值。
印花稅土地增值稅區(qū)別征收《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)?穴合同?雪，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。而在２００６年１１月２７日下發(fā)的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》文件規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地?穴房地產(chǎn)?雪作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅�！敦�(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》還作了調(diào)整，該文規(guī)定，自２００６年３月２日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字〔１９９５〕０４８號(hào)暫免征收土地增值稅的規(guī)定。上述政策的改變僅是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的。
契稅由被投資人繳納《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。但是，契稅是由被投資人繳納的。