根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號文的規(guī)定，合作建房，是指由一方（以下稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換；第二種是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。
第一種采取“以物易物”的方式下，合作建房雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。具體按下列規(guī)定執(zhí)行：
�。�1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中：甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目繳稅；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。
如果合作建房雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳稅。
�。�2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中：甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目繳稅；乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳稅。對雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種采取“成立合營企業(yè)”的方式，合作建房雙方分別按下列具體情況執(zhí)行：
�。ㄒ唬┓课萁ǔ珊笕绻p方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，根據(jù)“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，甲方不繳納營業(yè)稅；合營企業(yè)銷售房屋取得收入按“銷售不動產(chǎn)”繳稅。
�。ǘ┓课萁ǔ珊笕绻p方按一定比例分配房屋，對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳稅，其營業(yè)額按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。雙方分得房屋后各自銷售的，按“銷售不動產(chǎn)”征稅。
（三）房屋建成后如果甲方提取固定利潤或采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，則屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入要按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳稅；合營企業(yè)取得全部房屋的銷售收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。
上述按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定核定營業(yè)額的情況，應(yīng)按下列順序進(jìn)行核定：
�。ㄒ唬┌�納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
�。ǘ┌醇{稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
（三）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。