問：“受讓的土地使用權(quán)進(jìn)行商品房開發(fā)后銷售，取得的收入是否應(yīng)當(dāng)扣除支付受讓土地使用權(quán)的價(jià)款？”
答：根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。該規(guī)定是指，單位和個(gè)人銷售其購置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入扣除所支付購置不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款后的余額為營業(yè)額；單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以取得的全部收入扣除其支付受讓的土地使用權(quán)的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。對受讓的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，銷售的是不動(dòng)產(chǎn)，而并非是受讓土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)讓，所以不符合扣除的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按取得的全部收入繳納營業(yè)稅。
問：“通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，是否可以扣除支付的土地價(jià)款？”
答：土地使用權(quán)的取得不論是以出讓方式取得，還是以轉(zhuǎn)讓方式取得，作為取得土地使用權(quán)方均為“受讓方”。根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定，“受讓”的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)以取得的全部收入扣除其支付受讓的土地使用權(quán)的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。雖然相關(guān)營業(yè)稅稅法規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的行為不屬營業(yè)稅的征稅范圍。但財(cái)稅[2003]16號(hào)文件并沒有規(guī)定以上一個(gè)環(huán)節(jié)是否應(yīng)當(dāng)納稅或是否已征收稅款，作為再轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)當(dāng)扣除的前提條件。并且國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函[2005]83號(hào)）第三條規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅[2003]16號(hào)文件第三條第（二十）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。所以，通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)讓，能夠提供國土資源管理部門開具的土地出讓金專用票據(jù)的，應(yīng)當(dāng)允許扣除支付的受讓價(jià)款。
問：“從土地交易中心競拍的土地，應(yīng)當(dāng)提供什么樣的票據(jù)作為扣除憑據(jù)？”
答：對擔(dān)負(fù)政府職能的土地整理儲(chǔ)備中心（包括土地開發(fā)中心、土地交易中心）代理政府出讓土地使用權(quán)，取得收入上繳財(cái)政列入預(yù)算的不征收營業(yè)稅。因?yàn)橥恋爻鲎屝袨椴皇嵌悇?wù)發(fā)票管理的范圍，對通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)，納稅人應(yīng)當(dāng)憑國土資源管理部門開具的土地出讓金專用票據(jù)或財(cái)政部門收據(jù)作為扣除的依據(jù)。
土地整理儲(chǔ)備中心為政府或其他單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)提供代理交易的，根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件第二條第（八）項(xiàng)規(guī)定，土地整理儲(chǔ)備中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。對此轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)憑稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票作為扣除的唯一憑據(jù)。
問：“將受贈(zèng)、政府劃撥等非購置（受讓）的不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)再銷售（轉(zhuǎn)讓）時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何納稅？”
答：財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定，銷售（或轉(zhuǎn)讓）購置（或受讓）的不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)，以全部收入扣除所支付購置不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。因?yàn)榉亲约嘿徶镁筒淮嬖诟冻龀杀敬鷥r(jià)，相應(yīng)就沒有扣除款項(xiàng)，所以，對非購置的房地產(chǎn)一般不存在扣除。但對接受單位捐贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)，作為捐贈(zèng)方，根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)政策規(guī)定，單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅。雖然接受捐贈(zèng)方并沒有付出，但根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件立法的原意，對接受方再轉(zhuǎn)讓所接受的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)可以憑發(fā)票作為扣除的依據(jù)。
問：“購買的‘爛尾樓’開發(fā)后銷售是否可以扣除購買的成本？”。
答：根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定，單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。
依據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件中關(guān)于扣除的規(guī)定，對受讓的已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，如果直接進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的，可以憑發(fā)票作為扣除的依據(jù)；對受讓的尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目開發(fā)商品房后再銷售的，不得扣除。但對購買的已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后再銷售的，是否可以扣除？國家稅務(wù)總局尚無明確規(guī)定。如果允許扣除，將會(huì)形成稅收的巨大漏洞，有的地方就明確規(guī)定不得扣除，納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定執(zhí)行。