編者按：“國十條”頒布已經(jīng)三年整，種種跡象表明，樓市正在走入市場(chǎng)與政策調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻。房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)再度加碼？未來樓市的走向?qū)?huì)如何？如何更好地發(fā)揮稅收杠桿的作用？本報(bào)今推出專題文章就以上問題給予解答。
調(diào)控手段推陳出新 稅收政策被寄予厚望。
專家呼吁，盡快采取經(jīng)濟(jì)和稅收手段，可以促使調(diào)控取得較好效果。
2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布國辦發(fā)（2010）4號(hào)文件，這份被稱為“國十一條”的文件出臺(tái)意味著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸、稅收支持暫告一段落，過熱的市場(chǎng)環(huán)境需要政策冷卻。
然而，政策下發(fā)后，市場(chǎng)并未顯現(xiàn)出降溫的趨勢(shì)，為避免快速升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為不可控制的“沸騰”狀態(tài)，2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)國發(fā)（2010）10號(hào)文件，也就是如今被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控文件。自此，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入新一輪調(diào)控狀態(tài)。
如今，“國十條”頒布已經(jīng)三年整，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了冷寂之后出現(xiàn)了集中爆發(fā)式的增長，調(diào)控效果被沖淡。2013年2月20日，新“國五條”的推出，為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)定了基調(diào)，隨后3月1日，細(xì)則的出臺(tái)明確了調(diào)控的走向。3月末4月初，主要城市也集中公布了2013年房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。
經(jīng)濟(jì)手段有望補(bǔ)位
與經(jīng)濟(jì)手段相比，限購、限貸、限售等行政手段具有見效快而且效果明顯的特點(diǎn)，因此，在房地產(chǎn)調(diào)控中被多次使用，然而，運(yùn)用行政手段進(jìn)行調(diào)控具有負(fù)面效果。因此，在調(diào)控初步見效后，加大經(jīng)濟(jì)手段參與調(diào)控政策比例的意見就被屢次提及。
今年3月末，國土資源部副部長胡存智表示，2013年房地產(chǎn)調(diào)控要在保證充足供應(yīng)量的前提下做好的事情中，首先就是適時(shí)把行政手段轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)手段。行政手段雖然見效較快，但是“副作用”也大，同時(shí)執(zhí)行起來有困難。其次就是調(diào)控政策要有精確的針對(duì)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是相對(duì)獨(dú)立的或者是相對(duì)隔離的區(qū)域性市場(chǎng)，不同的城市間差別很大，無論是房價(jià)還是供應(yīng)量都會(huì)有很大的差異，因此調(diào)控政策要有差別化、有精確的針對(duì)性。
繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，被認(rèn)為是繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資行為的重要手段。從“國十一條”到“國十條”，信貸政策作為房地產(chǎn)調(diào)控主要經(jīng)濟(jì)手段的地位得到突顯。二套房貸首付由四成上調(diào)至五成，三套房貸由可以申請(qǐng)調(diào)整為不得發(fā)放。
4月7日晚間，北京住房公積金管理中心和央行營業(yè)管理部發(fā)文表示，北京二套房貸款首付上調(diào)為七成，有貸無房者仍舊執(zhí)行六成舊標(biāo)準(zhǔn)，兩份文件中都沒有提及調(diào)整二套房貸款利率。
雖然北京二套房貸首付比例僅提高一成，但中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，這一成首付款的“殺傷力”極強(qiáng)，購買二套房多為改善型需求，對(duì)住房面積、位置的要求相對(duì)較高一點(diǎn)，首付款提高對(duì)選擇二手房作為改善住房的購房者影響極大，一般二手房貸款評(píng)估值都低于實(shí)際交易值10%，按照首付七成計(jì)算，購房者只能獲得兩成左右的貸款。
保有環(huán)節(jié)稅收待發(fā)力
作為房地產(chǎn)調(diào)控中配合行政政策的重要經(jīng)濟(jì)手段，稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控下半場(chǎng)被寄予厚望。
2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、嚴(yán)格實(shí)施商品住房限購、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。
2月初，在發(fā)改委、財(cái)政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見》中，第四項(xiàng)“加快健全再分配機(jī)制”提出，改革完善房地產(chǎn)稅等，完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，細(xì)化住房交易差別化稅收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管。
不過，保有環(huán)節(jié)的稅收，并非只有擬擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的房產(chǎn)稅，3月末，胡存智提出了一個(gè)新的解決思路——不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅。
3月23日，胡存智在中國發(fā)展高層論壇上表示，從當(dāng)前的情況來看，是時(shí)候考慮用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控了。過去兩年多房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)基本穩(wěn)定，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定，雖然近幾個(gè)月房價(jià)有所波動(dòng)，但總體穩(wěn)定，這說明限購、限價(jià)等措施對(duì)調(diào)控投資、投機(jī)性需求起到了作用�，F(xiàn)在如果能夠盡快采取經(jīng)濟(jì)和稅收手段，可以促使調(diào)控取得較好效果。
“未來可能會(huì)對(duì)保有住房征收不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅，并建議從第三套房開始征收。”胡存智說。
胡存智認(rèn)為，要調(diào)整房地產(chǎn)稅收，把投資、投機(jī)性需求引導(dǎo)到兩套房之內(nèi)，使第三套房以上的房子失去過多的投資價(jià)值，這樣將使目前供不應(yīng)求的局面得到扭轉(zhuǎn)，大量的存量房得以逐步的供應(yīng)到市場(chǎng)中。
胡存智提出的稅收思路在幾日后得到了一定程度的佐證。
3月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知。要求各地區(qū)、各部門用3至5年時(shí)間完成《方案》提出的各項(xiàng)任務(wù)，其中要求出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。
“不動(dòng)產(chǎn)登記條例將出臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)質(zhì)變”，張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，如果一旦執(zhí)行全國不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng)，將可以更精確的執(zhí)行很多調(diào)控政策，可以計(jì)算出多套房擁有量，調(diào)控政策的效果也會(huì)更強(qiáng)。
