目前我國(guó)房產(chǎn)流通階段的各項(xiàng)稅賦偏重，宜考慮合理清理歸并。否則，房地產(chǎn)稅賦整體上加重，有重復(fù)征稅嫌疑，會(huì)使公眾產(chǎn)生逆反心理
從中長(zhǎng)期看，開征房產(chǎn)稅是我國(guó)財(cái)稅體制改革的大勢(shì)所趨。在稅制成熟的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的初衷，大都是以解決分稅制環(huán)境下地方政府的主體稅源問題為核心。而在當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的決策意圖中，對(duì)此還未過多著墨。
2011年1月27日，重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革啟動(dòng)之際，在回答“為什么要對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅”時(shí)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人將目標(biāo)聚焦于兩點(diǎn)：一是合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平；二是引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。
決策部門對(duì)房產(chǎn)稅政策目標(biāo)的闡述，將“民”的利益作為主要改革訴求，突顯“稅改”在平衡各方利益時(shí)的謹(jǐn)慎抉擇。
實(shí)際上，“打造地方主體稅源問題”通常只是學(xué)者和官員較為關(guān)心；開征房產(chǎn)稅究竟會(huì)對(duì)個(gè)人生活產(chǎn)生怎樣的影響，才是普通民眾關(guān)心的問題。面對(duì)一個(gè)逐步來臨的房產(chǎn)稅時(shí)代，普通民眾的生活將產(chǎn)生何種變化？
“剛需”豁免
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾最為關(guān)心的問題之一，是開征房產(chǎn)稅是否會(huì)增加其稅負(fù)。
這種擔(dān)憂源于一個(gè)現(xiàn)實(shí)：在多數(shù)購(gòu)房者看來，當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)已經(jīng)偏多偏重，增加了購(gòu)房成本。在北京等一些大城市，目前的政策規(guī)定，交易未滿5年的二手房再次上市時(shí)應(yīng)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，再加上契稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，總的稅費(fèi)成本約為購(gòu)房款的8%.如再加上房產(chǎn)稅，稅負(fù)累加效應(yīng)無疑增重。
而理論研究者給出的客觀分析是，如果房產(chǎn)稅改革路徑設(shè)計(jì)合理，并不會(huì)加重群眾購(gòu)房稅負(fù)，反而會(huì)相應(yīng)地減輕稅負(fù)。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華教授說，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)稅收存在結(jié)構(gòu)性問題，即流通階段征稅重，保有階段基本不征，這不利于資源的優(yōu)化配置。征收房產(chǎn)稅十分必要，但是流通環(huán)節(jié)的稅賦應(yīng)當(dāng)減輕，達(dá)到稅賦總量的平衡與合理。
國(guó)際上的成功征稅經(jīng)驗(yàn)表明，政府征稅的原則應(yīng)該是“增一項(xiàng)，減一項(xiàng)”，即在開征一項(xiàng)稅賦的同時(shí)，相應(yīng)減少另一項(xiàng)稅賦；具體到房地產(chǎn)稅而言，可以是“輕流轉(zhuǎn)、重保有”。因此，有專家建議，目前我國(guó)房產(chǎn)流通階段的各項(xiàng)稅賦偏重，宜考慮合理清理歸并。否則，房地產(chǎn)稅賦整體上加重，有重復(fù)征稅嫌疑，會(huì)使公眾產(chǎn)生逆反心理。
就房產(chǎn)稅自身的制度設(shè)計(jì)而言，國(guó)外房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)成熟國(guó)家大都遵循了這樣一條原則，即對(duì)基本的居住需求和適度的改善性需求給予征稅豁免權(quán)。對(duì)于居住面積未超過基本居住需求的普通住宅持有者而言，稅收負(fù)擔(dān)很輕甚至無需繳納房產(chǎn)稅。
目前國(guó)內(nèi)正在試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的重慶市和上海市，在征稅設(shè)計(jì)中也因襲了這一豁免原則。重慶市僅對(duì)獨(dú)棟別墅、高檔商品房和外來炒房者征稅，且按照增量和存量區(qū)分，給予100-180平方米的免稅面積；上海也對(duì)“家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米的”暫免征收房產(chǎn)稅。
如果這兩座城市的試點(diǎn)原則代表了中國(guó)未來房產(chǎn)稅改革的方向，則顯然，普通購(gòu)房者不必為稅負(fù)加重過于擔(dān)憂。
劍指炒房
理論研究認(rèn)為，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)手段，可以直接并快速地改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加房產(chǎn)持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。
這意味著，在未來房產(chǎn)稅時(shí)代，投資、投機(jī)性購(gòu)房者的消費(fèi)需求將受到抑制。相應(yīng)地，其住房消費(fèi)模式或許將被逐漸改變。
在重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅之前，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆曾在一次財(cái)政工作會(huì)議上對(duì)杜絕“炒房”現(xiàn)象做過精辟分析。在他看來，現(xiàn)在之所以“人人炒房”、“全民炒房”，歸根結(jié)底是“沒有搞房產(chǎn)稅”。
黃奇帆還算了一筆賬：如果一個(gè)炒房者通過銀行按揭貸款炒房，其資金成本大致6%左右，物業(yè)費(fèi)大致每年1%左右，如果房產(chǎn)稅按最高稅率3%征收，一年就是10%左右的持有成本，如此算來，一套原價(jià)100萬元的房子，即使7年內(nèi)以200萬元賣出去，也基本無利可圖。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在重慶市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從房產(chǎn)稅對(duì)于購(gòu)房行為的影響來看，其對(duì)中小投資客和改善型購(gòu)房者影響較大，因?yàn)檫@些人群稅負(fù)承受能力較低；但對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高的富人群體而言，目前的房產(chǎn)稅稅率設(shè)置還不能成為其放棄投資購(gòu)房的理由。
但業(yè)內(nèi)人士相信，隨著房產(chǎn)稅政策的深入推進(jìn)和效應(yīng)累加，房屋的空置率會(huì)逐步降低，房?jī)r(jià)暴漲將受到遏制，炒房的熱錢和游資也會(huì)萌生退意。
同時(shí)，房產(chǎn)稅改革還會(huì)對(duì)反腐作出某種貢獻(xiàn)，因?yàn)檎鞫愔�，必須�?duì)全國(guó)范圍的住房進(jìn)行登記、確權(quán)和估價(jià)，從而使個(gè)人名下的真實(shí)房產(chǎn)數(shù)量浮出水面。目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在極力推動(dòng)40個(gè)重點(diǎn)城市今年實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。這對(duì)一些隱匿財(cái)產(chǎn)的貪官震懾較大。
富人稅
在許多國(guó)家，房產(chǎn)稅都是十分重要的稅種。除了在住房保有環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)、增加地方財(cái)政收入的功能外，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，房產(chǎn)稅更深層次的作用在于調(diào)整收入分配、縮小貧富差距。有學(xué)者認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征后，其收入再分配的效果將明顯好于現(xiàn)在的個(gè)人所得稅。
在國(guó)家“十二五”規(guī)劃中，縮短貧富差距，增加人民收入成為重要發(fā)展目標(biāo)。這一目標(biāo)的重要實(shí)現(xiàn)手段，就是通過稅收調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的二次分配。簡(jiǎn)單來說，就是讓擁有更多房產(chǎn)、占有更多社會(huì)財(cái)富的公民繳納更多的稅費(fèi)，以縮小貧富差距。
有學(xué)者認(rèn)為，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅對(duì)自住房免征、對(duì)出租房低征、對(duì)空置房高征，因而其在本質(zhì)上是一種“富人稅”。而向富人合理征稅，也恰恰是中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要。
目前，中國(guó)的社會(huì)財(cái)富有向富人集中速度進(jìn)一步加快的趨勢(shì)。美林全球財(cái)富管理公司和咨詢機(jī)構(gòu)凱捷此前曾發(fā)布《2009年世界財(cái)富報(bào)告》披露，中國(guó)個(gè)人資產(chǎn)過億的富豪約5.1萬人。2009年，中國(guó)內(nèi)地富豪人數(shù)首次超過英國(guó)，上升至全球第四位。
這份報(bào)告還顯示，中國(guó)富豪最多的城市是北京，千萬富豪有14.3萬人，億萬富豪有8800人。其次是上海，千萬富豪有11.6萬人，億萬富豪有7000人。同時(shí)，目前中國(guó)已是世界上奢侈品銷量最多的國(guó)家之一。
而近年來富人財(cái)富暴增的一大現(xiàn)實(shí)因素，便是基于中國(guó)突飛猛進(jìn)的城市化和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)所帶來的房產(chǎn)增值。在這股洪流中，眾多的開發(fā)商和無數(shù)的炒房者、投資客被推上富人榜。根據(jù)“溢價(jià)歸公”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，“向富人多征點(diǎn)稅”利國(guó)利民。
