數(shù)度出臺(tái)政策打擊二手房交易環(huán)節(jié)的“陰陽(yáng)合同”無(wú)果之后，政府最終祭出了利用計(jì)算機(jī)評(píng)估技術(shù)的高科技手段，并將于2012年7月1日全面推行。
其實(shí)，由于該項(xiàng)技術(shù)早在2010年年底就已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)。據(jù)記者了解，今年6月份以來(lái)，全國(guó)已有南京、廣州、深圳、�？�、鄭州、濟(jì)南、太原等城市先后向社會(huì)發(fā)布公告，開(kāi)始正式推行存量房交易評(píng)估計(jì)稅新政策。不過(guò)據(jù)記者了解，北京尚未推行該項(xiàng)技術(shù)。
該項(xiàng)技術(shù)的核心，是通過(guò)計(jì)算機(jī)信息評(píng)稅系統(tǒng)，能夠精確地求取任何一幢住宅房屋的基準(zhǔn)單位單價(jià)。如果納稅人申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)，稅收征管部門(mén)將以申報(bào)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，操作“陰陽(yáng)合同”進(jìn)行避稅的空間將被大大擠壓。
“這項(xiàng)技術(shù)將有效打擊二手房交易環(huán)節(jié)的逃稅行為，并大大提高其稅負(fù)成本，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用不可小視，為今后推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革奠定基礎(chǔ)。”接受本報(bào)記者采訪(fǎng)的房地產(chǎn)專(zhuān)家如是評(píng)說(shuō)。
清除陰陽(yáng)合同
評(píng)估二手房交易申報(bào)價(jià)格是應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收征管的核心內(nèi)容，而評(píng)估的主要手段則是要建立一套評(píng)稅軟件，建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，并搭建一個(gè)本市房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估總體架構(gòu)。納稅人只需輸入房屋的地址、樓層和面積，評(píng)稅系統(tǒng)就可以算出該宗房產(chǎn)的價(jià)值和應(yīng)繳納的稅費(fèi)。
“此前不少納稅人通過(guò)低報(bào)成交價(jià)格，逃避了實(shí)際應(yīng)繳的稅款，這不僅給國(guó)家和老百姓帶來(lái)了損失，也削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效果。而新政策使得每一套房屋的價(jià)格更接近真實(shí)的市場(chǎng)行情，這樣才能從源頭上有效避免陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)。”資深稅法專(zhuān)家劉天永律師對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)道。
盡管此前二手房交易計(jì)稅價(jià)格有一套審核系統(tǒng)，往往以“市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)”為主，設(shè)置的最低計(jì)稅價(jià)格與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，往往使“陰陽(yáng)合同”有了操作空間。
記者在采訪(fǎng)中原地產(chǎn)某分析師時(shí)，他表示陰陽(yáng)合同是各個(gè)中介公司都比較敏感的話(huà)題，這事“不能向外公布，就像你在向販賣(mài)地溝油的問(wèn)地溝油的危害”。他認(rèn)為中介公司對(duì)于取締陰陽(yáng)合同是支持的，由于陰陽(yáng)合同會(huì)為消費(fèi)者節(jié)省大量支出。如果某一中介堅(jiān)持不提供陰陽(yáng)合同，客戶(hù)必然流失，這會(huì)對(duì)企業(yè)生存問(wèn)題造成巨大影響。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛指出，從監(jiān)管、估價(jià)的政策影響來(lái)看，此項(xiàng)政策將對(duì)陰陽(yáng)合同起到一定的限制作用。不過(guò)他也指出，中介機(jī)構(gòu)將可能由此做出一定的調(diào)整，進(jìn)而產(chǎn)生變相的陰陽(yáng)合同。
交易成本上升
此前的陰陽(yáng)合同就是通過(guò)大幅低報(bào)成交價(jià)格而偷稅逃稅的，如果按照評(píng)估價(jià)征稅，可以肯定，稅收將大幅提高。
據(jù)一位不愿署名的知名地產(chǎn)中介高管分析，在二手房交易過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)稅均會(huì)隨交易價(jià)格的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，在陰陽(yáng)合同的“潛規(guī)則”下，營(yíng)業(yè)稅和契稅相對(duì)較少。他還為記者算了一筆賬：目前北京草橋一帶的最低過(guò)戶(hù)價(jià)格約在8000元/平方米，實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格甚至可能達(dá)到30000元/平方米，以一套100平方米的房產(chǎn)，且如果涉及3%契稅、5%營(yíng)業(yè)稅、1%個(gè)人所得稅的話(huà)，那么按照最低過(guò)戶(hù)價(jià)格需要繳納7.2萬(wàn)元稅費(fèi)，如果按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)稅評(píng)估價(jià)格將接近市場(chǎng)價(jià)格，則稅費(fèi)可能高達(dá)27萬(wàn)元。
由于收稅監(jiān)督制度趨于完善，地方政府在二手房交易方面稅收將有所增加，各地對(duì)此項(xiàng)政策的執(zhí)行非常積極。不過(guò)贏科律師事務(wù)所律師張仁藏接受記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，由于稅收成本提高，將對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生壓力，交易量將會(huì)受到影響，地方政府的稅收還可能大幅下降，這可能也是目前少數(shù)城市尚未采用此項(xiàng)新政策的原因。
