滬渝兩地房產(chǎn)稅征收工作開展已有半年，試點(diǎn)效應(yīng)初步顯現(xiàn)，尤其對調(diào)整住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)、打擊投機(jī)炒房行為、調(diào)節(jié)收入分配產(chǎn)生積極作用。然而，當(dāng)前房產(chǎn)稅征收仍面臨幾大障礙需要清除。專家建議，從制度設(shè)計、信息平臺建設(shè)等方面進(jìn)行完善，節(jié)奏上穩(wěn)妥把握、循序漸進(jìn)。
約束性效果初顯，可調(diào)節(jié)收入分配
今年1月，滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作正式啟動，目前半年時間過去。半月談記者最近深入兩地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅開征后的兩大效應(yīng)已經(jīng)初步顯現(xiàn)：
一是對高檔住房消費(fèi)起到了約束作用。以重慶市為例，房產(chǎn)稅實(shí)施后，高檔商品住房項(xiàng)目訪客量出現(xiàn)明顯下降。據(jù)調(diào)查，多數(shù)高檔商品住宅項(xiàng)目樓盤訪客量下降30%～50%.同時，受此趨勢影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對高檔住房的定價更趨理性，價格上漲預(yù)期下降。據(jù)了解，從試點(diǎn)工作開始至4月底，重慶主城區(qū)應(yīng)稅住房交易價格有所下降，應(yīng)稅住房成交建筑面積均價為每平方米13140元，較房產(chǎn)稅實(shí)施前同類房屋成交價下降10.48%.
重慶大學(xué)建設(shè)和房地產(chǎn)管理學(xué)院院長任宏和復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成等專家認(rèn)為，“重慶版”和“上海版”房產(chǎn)稅對于調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)、遏制高端住房消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有積極意義。兩地房產(chǎn)稅都考慮到了首套普通消費(fèi)型購房者的利益，使其合理的住房消費(fèi)受到保護(hù)和鼓勵。重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10%的人群，主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客。
二是對完善房地產(chǎn)稅制和調(diào)節(jié)收入分配起到積極作用。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，增加了高檔住房購買者的持有成本，政府通過對占有公共資源多的高收入者進(jìn)行征稅，并將所征稅款全部用于住房保障建設(shè)，對改變地方政府稅收結(jié)構(gòu)、完善財稅體系、調(diào)節(jié)收入分配具有重要作用。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者：“在住宅持有環(huán)節(jié)增加稅收，是我國房地產(chǎn)稅改革的必由之路，并且已經(jīng)邁出了關(guān)鍵的一步。隨著相關(guān)體制機(jī)制的完善，將在促進(jìn)社會公平、引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)需求、抑制投機(jī)性需求、減少房屋空置等諸多方面發(fā)揮更加積極的作用。”
房產(chǎn)稅難一劍封喉，房價調(diào)控需打組合拳
房產(chǎn)稅一直被看成是樓市調(diào)控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，出臺房產(chǎn)稅的主要目的并非調(diào)控房價，它僅是諸多調(diào)控手段之一。作為一種財產(chǎn)稅，它的長遠(yuǎn)目標(biāo)是調(diào)節(jié)財富分配，增加地方直接稅源，逐步減少地方政府對新增土地收益的過度依賴。長期從事房地產(chǎn)問題研究的重慶工商大學(xué)副校長楊繼瑞也認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以在一定程度上遏制房價過快增長，但不可能對房價飆升一劍封喉。
重慶朵力房地產(chǎn)股份有限公司董事長黎偉說，目前上海和重慶開展的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，不同于西方市場經(jīng)濟(jì)國家實(shí)行的房產(chǎn)稅，重慶主要是針對別墅等高端住房消費(fèi)征收，上海主要對超出一定居住面積的部分征稅。從這個意義上講，它更像是“特別消費(fèi)稅”，對于抑制高端住房消費(fèi)和投機(jī)炒房是有必要的。但是，當(dāng)前推動房價繼續(xù)上行的主力依然是不斷加快的工業(yè)化和城市化進(jìn)程，以及土地供應(yīng)和貨幣政策。無論房產(chǎn)稅開征或是不開征，和前面兩個主要因素相比，它的影響力較小。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，房產(chǎn)稅就像中藥，是稅制改革中的一個重要環(huán)節(jié)，是促使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的一個長效機(jī)制和基本制度，不能把它看做是調(diào)控房價立竿見影的一個“特效藥”。
專家們指出，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻，深層次的問題尚未得到根本解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市各種問題就能迎刃而解。房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好組合拳。同時，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從根本上遏制投機(jī)炒房，促使房地產(chǎn)市場理性回歸。
若干難題待破解
西南政法大學(xué)副校長劉俊表示，在計劃經(jīng)濟(jì)時代，房屋大多由政府或企業(yè)供給福利房，具有個人產(chǎn)權(quán)的住房較少，征收房產(chǎn)稅的意義不大。上世紀(jì)80年代至90年代末實(shí)施房改時，城市中的許多市民住的都是單位和企業(yè)的福利房，產(chǎn)權(quán)歸單位和企業(yè)所有，有個人產(chǎn)權(quán)的房子數(shù)量少，因此對個人產(chǎn)權(quán)房征房產(chǎn)稅沒有實(shí)施。然而，實(shí)施房改之后，越來越多的老百姓進(jìn)入市場購房，個人產(chǎn)權(quán)住房逐年增多，房產(chǎn)稅開征勢在必行。
楊繼瑞等專家指出，任何改革的推進(jìn)與深化都不可能一蹴而就，當(dāng)前征收房產(chǎn)稅還存在若干難題尚待破解：
首先是房產(chǎn)價值評估問題。根據(jù)國外普遍經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)價值為依據(jù)征收的，需要對房價進(jìn)行評估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn)。但在國內(nèi)，房產(chǎn)價值的確定存在很大難度：一方面目前我國相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，評估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，交通變更以及城市功能調(diào)整加快，導(dǎo)致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值評估可變性強(qiáng)，難以做到公平、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認(rèn)可。
其次是稅基和稅率問題。從上海和重慶的房產(chǎn)稅政策來看，上海只對增量房征稅，重慶對別墅等高檔住房征稅，但高檔住房也是針對增量，別墅雖然存量和增量都征收，但涉及面較小。從長遠(yuǎn)來看，還應(yīng)逐步適當(dāng)擴(kuò)大征稅面。稅率的制定要靈活，針對不同人群要制定差別比例稅率。
此外，全面開征房產(chǎn)稅還需清除三大障礙：第一是信息障礙。由于全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)，投機(jī)資金從政策執(zhí)行較嚴(yán)的一線城市向二三線城市泛濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導(dǎo)致限購、稅收、貸款等調(diào)控政策落不到實(shí)處。專家指出，目前各城市已建立房地產(chǎn)信息登記制度，個人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)不存在技術(shù)障礙，房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)將為房產(chǎn)稅全面征收掃清障礙，也是樓市精確調(diào)控的基礎(chǔ)。第二是法律障礙。當(dāng)前要對已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，影響征收的權(quán)威性。第三是征收障礙。究竟是自己申報還是政府認(rèn)定，滯納稅款如何處理等，都需要細(xì)化。
