從幾年前就開始傳聞即將開征、試點(diǎn)城市幾度落空難產(chǎn)后，一直被業(yè)界廣泛呼吁的物業(yè)稅，在2007年一開始，再次讓大家看到了開征的希望。這一希望，來源于近期國(guó)家稅務(wù)總局宣布“將研究物業(yè)稅方案列入2007年工作范圍”。而與國(guó)稅總局密切配合的還有建設(shè)部同時(shí)的表態(tài)：“正在研究對(duì)大戶住宅保有環(huán)節(jié)征稅”。一時(shí)間，物業(yè)稅再次成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年，物業(yè)稅能否真正啟征呢？
應(yīng)全國(guó)統(tǒng)一開征
“開征物業(yè)稅勢(shì)在必行，但物業(yè)稅開征始終只是停留在討論的基礎(chǔ)上。這主要是很多地方政府不夠積極，大家都想先看別的城市試征得好不好。所以，我認(rèn)為應(yīng)該全國(guó)統(tǒng)一開征物業(yè)稅�！辈粍�(dòng)產(chǎn)稅改革研究課題組成員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng)在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，稅改小組在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，地方政府在物業(yè)稅開征問題上普遍存在一種很矛盾的心態(tài)：一方面，他們覺得開征物業(yè)稅增加了稅源，對(duì)稅收增加比較有興趣；但另一方面，他們也有很多的擔(dān)心，擔(dān)心收取物業(yè)稅會(huì)對(duì)投資環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。
“為了避免地方政府之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)稅一定是全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施，不能有例外�！甭�(guó)強(qiáng)說，征收的稅率也要做進(jìn)一步的研究，設(shè)定一定的稅率范圍。在這個(gè)范圍內(nèi)，地方政府有權(quán)力根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況選擇一個(gè)合理的稅率。除此之外，中央政府應(yīng)該規(guī)定統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，編制統(tǒng)一的教材，培訓(xùn)評(píng)估人員，避免地方不愿征稅，而系統(tǒng)地壓低當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值。
“同時(shí)，在中央和省級(jí)政府設(shè)立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，盡管這兩級(jí)政府并不分享物業(yè)稅收入。”隆國(guó)強(qiáng)表示，中央政府還可以考慮，對(duì)于地方為開征物業(yè)稅而建立評(píng)估系統(tǒng)的初始投資，在財(cái)力上給予一定的支持。
可以說，本輪房地產(chǎn)新政均是由中央政府發(fā)動(dòng)，顯示出中央政府規(guī)范住房市場(chǎng)的決心。物業(yè)稅作為地方稅，有利于中央的房產(chǎn)新政實(shí)施。因此，中央一直是研究和推動(dòng)物業(yè)稅的主體，相比之下，地方官員因?yàn)閾?dān)心土地出售的收益減少，反而是對(duì)物業(yè)稅不太積極主動(dòng)的主體。
逾越困難要看政府決心
“原來的房地產(chǎn)稅收名目繁多，房源登記工作量大，評(píng)估機(jī)制不完善，免征額如何界定更合適等等，這些都是開征物業(yè)稅必須要解決的問題。”隆國(guó)強(qiáng)告訴記者，雖然目前開征物業(yè)稅的確有很多困難，但有些困難并不是不可逾越的，這主要看中央政府的決心。
“目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)，稅種過多，房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等，名目繁多，重復(fù)征稅嚴(yán)重。并且，稅率普遍偏高�！敝袊�(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新表示，若想在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，就要完善現(xiàn)有稅收體系，擴(kuò)大稅基，減少稅種，降低稅率。
“中央必須下決心重新設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收制度，盡快取消不合理收費(fèi)，為開征物業(yè)稅打下基礎(chǔ)�！甭�(guó)強(qiáng)認(rèn)為，在中央改革房地產(chǎn)稅收制度的同時(shí)，地方政府也應(yīng)該對(duì)物業(yè)稅開征進(jìn)行技術(shù)以及人力上的支持，比如提前完善房源消息登記、建立評(píng)估機(jī)制。與此同時(shí)，為了減少阻礙，可以給普通家庭劃出一定的免征額，還可以先在商用項(xiàng)目、高檔住宅開始小范圍征收，然后再逐步推進(jìn)。
“此前，我們很擔(dān)心很多地方?jīng)]有足夠完備的房地產(chǎn)登記資料作為評(píng)估的基礎(chǔ)。但在青島考察后，就有了一定的信心。青島過去5年來每一套房屋交易都上網(wǎng)，交易價(jià)格非常透明�！甭�(guó)強(qiáng)介紹，對(duì)于房源登記，可以運(yùn)用高效率、低成本的計(jì)算機(jī)輔助的辦法；在確定一定的免征額后，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)很多住宅在物業(yè)稅推進(jìn)的初期是不需要進(jìn)行評(píng)估的。
這樣，可以在初期把評(píng)估限定在一個(gè)有限的空間范圍內(nèi)；另外，可以確定一個(gè)比較適合中國(guó)國(guó)情的評(píng)估周期，適當(dāng)拉長(zhǎng)評(píng)估周期，比如說5年內(nèi)將一個(gè)城市應(yīng)納稅的房屋評(píng)估完，每年評(píng)20％，這樣每一年的評(píng)估任務(wù)大大減輕。
如何解決土地權(quán)屬問題是關(guān)鍵
“在國(guó)外，由于產(chǎn)權(quán)是完全私有化的，所以，對(duì)房屋的征稅，實(shí)際上就是針對(duì)土地征收的。而我國(guó)，消費(fèi)者買到的只是房子本身，并不包括土地。如此一來，如果征收房屋保有稅，一方面是有欠公平；另一方面，既然征收保有稅，那么，50年、70之后，政府如果要無償收回土地，便是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的剝奪�！眲⒕S新表示�！巴恋厥菄�(guó)家的，土地上面的住房是私人的，到底如何確定私人對(duì)該土地的權(quán)屬是解決問題的關(guān)鍵。”
要么改變供地方式，要么確定房屋和土地權(quán)屬統(tǒng)一。有關(guān)專家表示，“若想使這一稅種真正落到實(shí)處，那么，就必須修憲，取消土地使用年限，并對(duì)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確界定；或者，在未來出臺(tái)的《物權(quán)法》中，將房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一。”
另外，要讓公眾認(rèn)可這一新稅種，必須保證房屋價(jià)值評(píng)估的透明與公正性，這在一定程度上考驗(yàn)政府的公信力。中國(guó)社科院曹建海教授提出，開征物業(yè)稅應(yīng)該注意防止地方政府“征了稅、不干活”。因此，物業(yè)稅的開征和運(yùn)用都需要以公開、公平的公共財(cái)政制度為基礎(chǔ)。 提高評(píng)估的技術(shù)和透明度也很重要，開征物業(yè)稅需要一系列評(píng)估，評(píng)估的公正性直接影響征稅的效果。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
