今年以來，房地產(chǎn)市場價格一路上漲。盡管國家接連出臺廉租房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房等社會保障類住房政策，并對第二套住房實行提高首付、調(diào)高利息、收緊房貸等措施，但在太原這樣的二線城市，房價走勢似乎依舊強(qiáng)勁。近日，省城某新開樓盤的價格居然達(dá)到了每平方米一萬多元。
在新房市場價格高漲的情況下，許多消費(fèi)者把目光投向了二手房交易市場。然而，記者了解到，在二手房交易中，原本國家用來調(diào)控房價的相關(guān)稅收政策，正讓買房者叫苦不迭。
二手房價水漲船高
記者從太原市幾家中介公司了解到，地段好、配套全、戶型合理、價格適中，是消費(fèi)者對二手房的主流需求。然而，目前的二手房源卻很難滿足這些條件。
在中心城區(qū)，以及一些重點中小學(xué)校附近，像青年路、雙塔西街、桃園路等熱門地段，二手房源更是搶手。而新房價格的持續(xù)上漲擴(kuò)大了二手房市場的需求量，也提高了二手房持有人、尤其是持有好地段房源者的期望值，他們不愿輕易將二手房出手，更愿意把房子租出去，在賺取租金的同時，等待更高的價位然后再出手。
相關(guān)人士分析認(rèn)為，市場需求不斷增加，商品房房價高漲，二手房源緊俏是二手房價上漲的主要原因。作為省會城市，人口的聚集效應(yīng)使得外來人口不斷涌入，由此造成二手房的需求量增大。同時，二手房交易手續(xù)繁雜，符合交易條件的房源缺乏，導(dǎo)致市場交易量逐年下降。據(jù)國家統(tǒng)計局太原調(diào)查隊公布的調(diào)查結(jié)果顯示，今年前10個月，太原市二手房銷售價格上漲3.6%，其中，住宅銷售價格水平上漲4.0%.在好的地段，已經(jīng)比較成熟的小區(qū)，二手房價格直逼新商品房。
正是因為二手房如此搶手，導(dǎo)致了二手房市場的供不應(yīng)求，形成了賣方主導(dǎo)的市場。
交易稅買方全負(fù)擔(dān)
市民吳先生近日剛剛買下了雙塔西街一套150平方米的二手房，房主要價80萬元。然而最后算下來，他付的可不只這80萬：因為房子的房產(chǎn)證在5年之內(nèi)，過戶費(fèi)、營業(yè)稅、交易印花稅和個人所得稅也都要他支付，再加上中介費(fèi)，他又多掏了近6萬元。
“這幾年房價飚升，我們這些早年沒買房的人已經(jīng)吃了虧。但是，二手房交易稅收政策中規(guī)定的，本來應(yīng)該由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)，最后還要被賣方轉(zhuǎn)嫁到我們購房者身上，真是太不公平了�？墒悄憧偟靡I房吧，也只能忍了�！眳窍壬鷮τ浾哒f。
有此遭遇的并非吳先生一人。記者走訪了幾家房產(chǎn)中介公司，有關(guān)負(fù)責(zé)人的回答幾乎如出一轍——二手房交易稅（營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅）全部由買方承擔(dān)。當(dāng)記者問及原因時，他們很不耐煩地說，因為現(xiàn)在是賣方市場啊。當(dāng)然賣方可以交稅，但是房價就會比原來高，交的稅更多。
而為了盡量降低稅費(fèi)，“做低交易價”成為二手房交易中最常用的避稅手段。有中介告訴記者，此舉多數(shù)買賣雙方都能認(rèn)可，也就是簽訂“陰陽”兩份合同，一份是按真實的價格簽訂的買賣合同，不對外公示；另一份則是專門提交給相關(guān)部門的買賣合同，交易價格低于真實成交價，從而使稅費(fèi)隨之減少。
調(diào)控房價稅收獨木難支
據(jù)了解，早在1994年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》中，就已經(jīng)明確對轉(zhuǎn)讓建筑物所得征收個人所得稅。1999年，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》也對征收個人所得稅做出了明確的說明。只是因種種原因一直未對個人售房收稅做硬性規(guī)定。
自2006年以來，國家對二手房產(chǎn)市場稅收進(jìn)行了密集的調(diào)控。營業(yè)稅全額征收年限從兩年改為五年，再次強(qiáng)調(diào)征收個人所得稅……而且，二手房交易稅收新的調(diào)整主要是針對房產(chǎn)交易的賣方。這些舉措一是為了進(jìn)一步加強(qiáng)稅收管理，二是運(yùn)用稅收政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、調(diào)節(jié)分配的功能，來進(jìn)行國家宏觀調(diào)控，調(diào)控房價過高的現(xiàn)象。
但是任何政策都會有兩面性，新調(diào)整后的稅收政策在有效遏制炒房現(xiàn)象的同時，也成為了推動房價上漲的因素。原因在于，集中在交易環(huán)節(jié)的稅收政策實際上是冷凍了市場的活躍程度，集中需求管理的政策對供給的推動沒有效用，而自主性需求占房產(chǎn)需求主體的現(xiàn)實，決定了房產(chǎn)需求也同樣顯示出相當(dāng)程度的剛性。最終，房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)性矛盾并沒有得到解決，在房產(chǎn)供求基本面的支撐下，房價不可能穩(wěn)定甚至下降，而剛性需求的存在，足以讓增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到購買者手中，變相推動了房價的上漲。
由于剛性需求大，房子太好賣了，于是賣方就把稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到買方身上，加大了買房人的壓力。因此，有關(guān)專家指出，不能單純依靠稅收政策調(diào)控房價。近日，中房協(xié)呼吁，有必要取消5年內(nèi)二手住房交易過程中的營業(yè)稅等稅費(fèi)，以加快存量房流轉(zhuǎn)率，增加房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，從而減緩房價的增幅。
而從根本上說，調(diào)控房價的關(guān)鍵在于改善房地產(chǎn)市場的供求狀況。可喜的是，我省正在落實中央提出的廉租房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房等社會保障類住房政策，這類房屋的大量上市將會使部分人退出房產(chǎn)交易市場，從而改良供需狀況。此外，提高商品房保有環(huán)節(jié)的稅收，增加房屋擁有者的稅負(fù)，使那些以投資或投機(jī)為目的保有的住房成本增加，也可以遏制“炒房”行為，抑制房價的上漲。
