隨著《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的下發(fā)，人們一直關(guān)注的二手房個(gè)稅“強(qiáng)征”問(wèn)題成了現(xiàn)實(shí)，“隱性”存在十幾年的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅也終于“現(xiàn)身”了。今天是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅實(shí)施的第一天，那么，個(gè)稅的“強(qiáng)征”對(duì)我市的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響呢？記者采訪了金華市正大房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司、市正大房產(chǎn)交易市場(chǎng)董事長(zhǎng)、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黃雪鴛。
平和心態(tài)迎 “強(qiáng)征”
問(wèn)：此次房產(chǎn)新規(guī)實(shí)施，會(huì)對(duì)買賣雙方的心理產(chǎn)生什么樣的影響？他們的心態(tài)會(huì)發(fā)生怎樣的變化？
答：本次新規(guī)強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理，也就意味著將個(gè)稅征收提前到過(guò)戶之前，個(gè)稅完稅為過(guò)戶前提。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 “先稅后證”強(qiáng)制征收的交納方式將代替“先證后稅”的自覺(jué)申報(bào)。由于市場(chǎng)對(duì)個(gè)稅“強(qiáng)征”問(wèn)題已討論很久，大家有個(gè)提前心理準(zhǔn)備，有樓上的另一只“靴子”終于落地的感覺(jué)，市區(qū)存量房大多為居民儲(chǔ)蓄投資性的，有能力持有一段時(shí)間，因此市場(chǎng)心態(tài)反應(yīng)平和，不會(huì)出現(xiàn)恐慌性急售現(xiàn)象，影響估計(jì)不會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。
“免個(gè)稅房”交易獨(dú)占鰲頭問(wèn)：新規(guī)實(shí)施后，我市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易情況會(huì)發(fā)生什么樣的變化？
答：根據(jù)新規(guī)，出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。因此對(duì)于升級(jí)換代的置業(yè)者和家庭唯一自用房產(chǎn)擁有者影響不大。而目前因升級(jí)換代購(gòu)房需求不少， “免個(gè)稅房”將受到購(gòu)房戶的青睞。“免個(gè)稅房”交易量將占二手房交易的大頭。
“無(wú)個(gè)稅房”交易將持續(xù)平穩(wěn)
問(wèn)：“無(wú)個(gè)稅房”的交易是否持續(xù)平穩(wěn)？
答：根據(jù)新規(guī)，征收個(gè)稅時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。應(yīng)繳個(gè)稅=應(yīng)納稅所得額×20%，應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得-房屋原值-合理費(fèi)用（裝修、貸款利息，手續(xù)費(fèi)等）。由于近兩年我市房?jī)r(jià)上漲不多，一些房產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，扣除貸款利息等合理費(fèi)用差價(jià)已很小，幾乎“無(wú)贏利”，因此，這類房產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)交易影響不大，交易將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
拆遷房、單位集資房短期將受挫
問(wèn)：受新規(guī)的影響，哪些房產(chǎn)的市場(chǎng)交易將會(huì)受到較大程度的影響？
答：由于拆遷安置房、單位集資房（單位團(tuán)購(gòu)房）原值與市值差額較大，相對(duì)需交納的個(gè)稅就多。像金廈花園、江南新城等拆遷安置房，市工商局集資房和苑小區(qū)、市建設(shè)局集資房華園小區(qū)、農(nóng)信社的皇后苑等，都將因?yàn)槲礉M5年，面積又大差價(jià)又高而將被征高額的個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，由于兩稅總額高，賣方想把所有稅費(fèi)的增加轉(zhuǎn)嫁到買方身上已不可能；買方想把增加的個(gè)稅完全由賣方承擔(dān)，賣方又不樂(lè)意，短期內(nèi)將有可能出現(xiàn)僵持局面，買賣雙方售購(gòu)房意愿將受挫，該類二手房交易量將會(huì)在短期內(nèi)有一定幅度的下降，價(jià)格上漲勢(shì)頭將被遏制，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合消化后，業(yè)主會(huì)慢慢接受高收入高征稅的稅收征管趨勢(shì)，交易雙方找到新的價(jià)格平衡點(diǎn)需要一個(gè)消化過(guò)程。
小面積房改房影響時(shí)間不會(huì)長(zhǎng)
問(wèn)：此次出臺(tái)的新規(guī)，對(duì)小面積房改房有影響嗎？
答：市區(qū)南苑小區(qū)、青春小區(qū)等房改房，柳湖小區(qū)等經(jīng)濟(jì)適用房，雖然購(gòu)房時(shí)間都在5年以上，但夠得上是家庭唯一生活用房的不多，按新規(guī)房改房標(biāo)準(zhǔn)面積將按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算， 雖然“差價(jià)”會(huì)較大，相對(duì)樓面?zhèn)�稅交得就多。但由于該類房產(chǎn)戶型較小，就是按1%~3%的比例額定征收，個(gè)稅總額也不高，目前這類房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)一手房要低得多，短時(shí)間內(nèi)市區(qū)小面積一手房供應(yīng)量增加有限，且具有一手房所不具備的地段優(yōu)勢(shì)與現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，觀望時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，交易量恢復(fù)較快。
豪華裝修房交易將受阻
問(wèn)：新規(guī)中，超標(biāo)準(zhǔn)裝修帶來(lái)的“贏利”也將征個(gè)稅，那么豪華裝修房交易是否會(huì)受阻？
答：為了遏制避稅現(xiàn)象，新規(guī)對(duì)裝修費(fèi)用的比例作了限制，已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房為房屋原值的15%，商品房及其他住房為房屋原值的10%，并且要求納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，才可在按規(guī)定比例內(nèi)扣除，這樣，由裝修帶來(lái)的超標(biāo)準(zhǔn)“贏利”也將征個(gè)稅，業(yè)主將會(huì)因無(wú)辜“埋單”而產(chǎn)生惜售心理，交易將會(huì)受阻。
次新房可能會(huì)提前“獲赦”
問(wèn)：新規(guī)對(duì)次新房有何影響？
答：原來(lái)關(guān)于起征點(diǎn)問(wèn)題，我市按產(chǎn)權(quán)證為起征點(diǎn)，因此市區(qū)大部分的次新房由于無(wú)法滿足5年以上的要求而被征收營(yíng)業(yè)稅，按照新規(guī)定，征收個(gè)稅時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。既然原值是以當(dāng)時(shí)簽訂合同的價(jià)值為準(zhǔn)，為了保持計(jì)算口徑一致和更符合實(shí)際，納稅起征點(diǎn)也應(yīng)隨之前置，這會(huì)讓大部分次新房提前“獲赦”，但具體是否提前還要等我市稅務(wù)部門的正式通知。
個(gè)稅的強(qiáng)制征收，必然會(huì)增加部分房產(chǎn)的交易成本，交易成本的增加，減少了投機(jī)炒房的獲利空間，降低房產(chǎn)交易雙方的交易意愿，從而降低一手房需求總量，緩解一手房房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。但由于目前金華二手房市場(chǎng)中自住型購(gòu)房需求占到95%以上，在經(jīng)歷過(guò)一輪短暫的觀望后，市場(chǎng)心態(tài)也將趨于平穩(wěn)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)還處于初級(jí)發(fā)展階段，與國(guó)外成熟的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)相比有較大差距，國(guó)六條明確提出要大力發(fā)展住宅二級(jí)市場(chǎng)，說(shuō)明政府已意識(shí)到積極發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的重要性，事實(shí)上，只有通過(guò)二手房市場(chǎng)才能分流一手房購(gòu)買人群，才能真正解決中低收入和社會(huì)弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，因此，以后房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。只有二級(jí)市場(chǎng)的繁榮才能促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)也將會(huì)變得更加明朗、穩(wěn)定。
