國家稅務(wù)總局日前發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（以下簡稱通知），通知對9個(gè)方面的內(nèi)容作出了相應(yīng)的調(diào)整，其中通知規(guī)定對于今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率做出了調(diào)整。
新增稅負(fù)將會轉(zhuǎn)嫁給誰成為焦點(diǎn)
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營操作新項(xiàng)目，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，這樣可以享受到國家關(guān)于新開公司的優(yōu)惠稅收政策，盈利率較高。但根據(jù)新通知規(guī)定，對于今后為操作項(xiàng)目而新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)將不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這就使開發(fā)商的開發(fā)成本大大增加，而相應(yīng)的房價(jià)就有可能增加。這部分新增加的成本，引起了社會很大的關(guān)注。
這部分成本是轉(zhuǎn)嫁給購房者還是房地產(chǎn)公司縮小利潤空間自己負(fù)擔(dān)成為了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。中科院博士周城雄表示“政府征稅會加重企業(yè)和消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，不過負(fù)擔(dān)到底是消費(fèi)者承擔(dān)的多還是企業(yè)承擔(dān)的多，就取決于需求價(jià)格彈性，如果市場需求彈性大，那么消費(fèi)者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就輕，企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就重；如果需求彈性小，消費(fèi)者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就重，企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就輕。而從目前的情況來看，中國的房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、供求矛盾突出，基本處于賣方市場的狀態(tài)，因此開發(fā)商很容易將增加的成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，稅收負(fù)擔(dān)的增加就很可能推動房價(jià)上漲。”
地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%
在未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題上通知規(guī)定將區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房兩種情況處理。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%、位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%、位于其他地區(qū)的，不得低于10%.
已經(jīng)執(zhí)行3年的83號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅，但根據(jù)新的規(guī)定，大部分房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來預(yù)繳企業(yè)所得稅。
人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍認(rèn)為，這可能導(dǎo)致大城市商品房價(jià)格的上漲。中國稅網(wǎng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究室首席專家李曉蘭表示，以前部分地區(qū)是按照開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)預(yù)征所得稅，別墅、普通住宅分別執(zhí)行不同的預(yù)計(jì)利潤率，現(xiàn)在是按照城市來劃分，同樣是在北京，在市中心和郊區(qū)都實(shí)行20%的預(yù)計(jì)利潤率，這樣的調(diào)整是否合理還值得探討。
除此之外，通知還對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新要求；對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題作出了新規(guī)定；并增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。
相關(guān)鏈接
房地產(chǎn)稅收居全國各行業(yè)首位
國家稅務(wù)總局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，“十五”期間，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均增長41.4%，增幅在各行業(yè)中居于首位：“十五”初年，房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收比重為3.0%，至“十五”末年提高到5.9%，上升2.9個(gè)百分點(diǎn)；占第三產(chǎn)業(yè)稅收的比重同期從7.0%提高到14.6%，翻了一番，是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的行業(yè)。
稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于“十五”期間宏觀政策方面經(jīng)歷了從積極財(cái)政政策向穩(wěn)健財(cái)政政策的轉(zhuǎn)換，稅收宏觀調(diào)控目標(biāo)也從刺激投資、消費(fèi)以及出口向促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行了轉(zhuǎn)變。
從2004年起，稅收調(diào)控政策在建立合理的稅收產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。如出臺了個(gè)人住房銷售征收營業(yè)稅、二手房交易繳納個(gè)人所得稅等各項(xiàng)政策，加大了對房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作的調(diào)控力度。
2005年全國房地產(chǎn)投資增長19.8%，比上年回落8.3個(gè)百分點(diǎn)，低于全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅7.4個(gè)百分點(diǎn)，全國70個(gè)大中城市2005年房屋銷售價(jià)格漲幅呈現(xiàn)回落趨勢。2005年全國房地產(chǎn)稅收增長31.3%，增速比2004年回落14.4個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了自2002年以來持續(xù)3年的40%以上高速增長，稅收調(diào)控職能得到充分發(fā)揮。但房地產(chǎn)仍為我國稅收“第一增收大戶”，居各行業(yè)首位。
