雖然物業(yè)稅的推出代表了稅制改革的方向和趨勢(shì)，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局的官員也在不同場(chǎng)合多次談到在“十一五”期間要盡快推出物業(yè)稅，但是，物業(yè)稅的推行涉及部門和階層比較廣、利益關(guān)系比較復(fù)雜，協(xié)調(diào)比較困難。再者，物業(yè)稅的推行對(duì)信用體系和征管技術(shù)要求也比較高，需要一個(gè)非常強(qiáng)大的后臺(tái)來支持。因此筆者認(rèn)為，短期內(nèi)很難全面鋪開。
首先，土地的產(chǎn)權(quán)制度問題如何解決仍就是一個(gè)繞不過去的坎兒。盡管我們目前設(shè)計(jì)的物業(yè)稅是一個(gè)窄口徑的概念，即不包括土地出讓金。但是，我們應(yīng)該看到，土地的產(chǎn)權(quán)制度問題仍就是一個(gè)繞不過去的坎兒。因?yàn)�，單純�?a href="http://www.odtgfuq.cn/web/lc_sh_3" target="_blank" class="bule">房屋本身而言，它會(huì)隨著時(shí)代的久遠(yuǎn)而逐年折舊，真正升值的是房屋下的土地。對(duì)土地沒有產(chǎn)權(quán)而只有70年使用權(quán)的房主卻要為將來不屬于自己的財(cái)產(chǎn)而每年繳稅，而且稅負(fù)還是隨著土地價(jià)格的上升而不斷加重，自己對(duì)土地的使用權(quán)卻是隨著批租到期的臨近貶值。
其次，我們?cè)購募夹g(shù)的角度來看看物業(yè)稅的征收難題。作為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估有三個(gè)不確定的因素。一是如何準(zhǔn)確合理地評(píng)估不斷變化的土地和房屋價(jià)值，以確定物業(yè)稅應(yīng)納稅額。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的信用水平、評(píng)估的準(zhǔn)確性和權(quán)威性要求很高。但從目前國內(nèi)信用缺失的中介市場(chǎng)來看，能滿足此需求的單一的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)很少，官方也沒有建立起有權(quán)威的、令人信服的物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系。二是不同類型房產(chǎn)的價(jià)值如何處理的問題。我國目前的住宅建設(shè)形式很多，如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房、合作建房等，由于土地使用形式的多樣化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值總量存在巨大差異，這處理起來似乎還很棘手。三是對(duì)不同用途的房產(chǎn)如何適用稅率的問題，比如自住房、出租房、商業(yè)房等的區(qū)別，我們知道，對(duì)于不同用途的房產(chǎn)在適用稅率上應(yīng)該差別對(duì)待，但是如何甄別它們的真實(shí)用途就那么不容易了。
第三，如何消除由房價(jià)波動(dòng)所引起稅負(fù)的不確定性給老百姓帶來恐慌。因?yàn)榉课菟诘囟紊�，就必須繳納更多的物業(yè)稅，如果有些業(yè)主沒有穩(wěn)定的收入，就可能繳不起稅，甚至住不起房子。所以，對(duì)于普通百姓而言，如果他們?cè)谫彿亢途幼r(shí)無法確定未來要支付的稅負(fù)是多少，就會(huì)非常不安，這種事先無法預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來很多不穩(wěn)定的因素。
一項(xiàng)好的改革措施不僅要能帶來長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，還要盡可能地減少由此帶來的震蕩和陣痛。這就要求改革措施的出臺(tái)不僅要具備一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，還要統(tǒng)籌考慮利益集團(tuán)、技術(shù)層面等各方面因素。物業(yè)稅的推出雖然是大勢(shì)所趨，但目前還不具備市場(chǎng)基礎(chǔ)以及制度環(huán)境，會(huì)導(dǎo)致“買樓不易、養(yǎng)樓更難”的局面。
