聞"稅"色變　開發(fā)商運(yùn)作模式謀變

    “征收土地增值稅并不是解決房地產(chǎn)價格問題的一個好辦法，我國目前所要解決的最主要的問題是土地增值部分的分配問題，如果光靠征收土地增值稅則可能會進(jìn)一步抬升房價。從世界范圍來看，征收土地增值稅只是少部分國家或地區(qū)的行為，真正要解決房地產(chǎn)發(fā)展過熱及企業(yè)利潤過高問題就需要改變目前的運(yùn)作模式�！�

    房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該追求房、地分開發(fā)展的模式，所謂大地產(chǎn)，小房產(chǎn)，改變現(xiàn)在土地粗放經(jīng)營的模式。

    “區(qū)里稅務(wù)部門提醒，今年核算成本的時候，要把土地增值稅一塊算進(jìn)去。”一位地產(chǎn)商這樣告訴記者，“現(xiàn)在我正讓會計師事務(wù)所作詳細(xì)的計算�！�

    他的這番話似乎向我們暗示一直敲著“緩征”印記的土地增值稅漸漸解開封印，開始重新走入人們的視線范圍。

    “老稅”重提

    土地增值稅并不是一個新的稅種，事實(shí)上，自產(chǎn)生至今，它已經(jīng)經(jīng)歷了10年以上的歷史。

    追根溯源，土地增值稅最初出現(xiàn)是在上世紀(jì)90年代初期的廣東、廣西、海南。當(dāng)時這些地方正經(jīng)歷一次瘋狂的房地產(chǎn)炒作期，尤其是對于地皮的炒作帶來暴利的同時也造成了大量泡沫的堆積。于是，為了抑制過熱的房地產(chǎn)，這些地區(qū)出臺了土地增值稅。

    此后，國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院138號令），財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。

    根據(jù)土地增值稅的征收辦法，土地增值稅按累進(jìn)制征收，土地增值不超過50%的部分按30%征收，超過50%－100%的部分按40%的稅率征收，超過100%－200%的部分按50%征收，超過200%的部分按60%征收。

    然而，就在土地增值稅開征不久，金融風(fēng)暴帶來了房地產(chǎn)的低潮，房價一落千丈。各地政府于是又開始了漫長的房地產(chǎn)業(yè)扶植期，在各種減稅措施不斷的時期，稅率相當(dāng)高的土地增值稅自然“緩征”了。

    一緩就緩到了今天。今年8月，國家稅務(wù)總局對各地方財稅部門下發(fā)通知，要求各地應(yīng)加強(qiáng)土地增值稅管理工作，土地增值稅被再次提了出來。

    收到通知后，各個地區(qū)的大小開發(fā)商們陸續(xù)獲得消息，土地增值稅的預(yù)征工作不日展開，就像是一個信號，這個通知在房地產(chǎn)商們的心里掀起了漣漪。

    “如果確實(shí)開征土地增值稅，那么房地產(chǎn)業(yè)真的是過熱了�！鄙虾�奧林匹克花園總裁陳穗建這樣說道。

    新的調(diào)控措施

    “這應(yīng)該是一項(xiàng)新的調(diào)控措施，對于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的干預(yù)進(jìn)一步加強(qiáng)了。”沈陽城建銷售經(jīng)理朱先生表示。

    目前，我國部分地區(qū)已經(jīng)開始了土地增值稅的征收工作，各地征收金額并不相同。如湖北采用只對底層商鋪收稅的辦法，商鋪第一層收取銷售額的2%作為土地增值稅；蘇州土地增值稅的征收則采取分檔征收的辦法，普通住宅類收取銷售額的1%，其他如別墅及商業(yè)物業(yè)則收2%；上海的情況來看，雖然各個區(qū)縣都下發(fā)了類似通知，但真正開始征收的區(qū)縣卻很少，了解下來，似乎只有青浦區(qū)明確表示會從明年一月一號起正式開始預(yù)收1%的增值稅。這些都僅僅局限于對銷售項(xiàng)目的預(yù)征款，目前為止，還沒有哪個地區(qū)按照國家標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目結(jié)束之后收取增值額30%以上的稅金。

    從表面來看，地產(chǎn)商們尤其是大型房產(chǎn)企業(yè)的老總對于恢復(fù)征收土地增值稅一事顯得非常平靜。金典集團(tuán)董事長張寶全認(rèn)為，土地增值稅實(shí)際上是為了抑制某些諸如別墅之類的高利潤產(chǎn)品，各種類型物業(yè)的情況不同，總體上對于企業(yè)來說沒有大的影響。廣州百嘉信集團(tuán)董事長梁伯彤也表示，關(guān)于增值稅問題，廣東目前正處于討論階段，對于房產(chǎn)企業(yè)而言，國家有稅收就會認(rèn)真執(zhí)行，相信不會對市場造成大的波動。

    當(dāng)然，并不是所有人都那么氣定神閑。剛剛開發(fā)了一幢辦公樓的陶先生表示，當(dāng)初對于增值額的規(guī)定太過模糊使得大量的支出無法計入成本，增值稅的征收可能讓項(xiàng)目幾乎無利可圖。據(jù)他了解，在成本一項(xiàng)中，建筑工人的工資以及設(shè)計人員獎金等都不能列入其中，而房地產(chǎn)其實(shí)也是一項(xiàng)勞動密集型的產(chǎn)業(yè)，工資開銷非常龐大，加上林林總總其他開銷都不被計入成本，那么到時候土地增值稅一交，企業(yè)幾乎就賺不到錢了。如果沒有利潤，那么到時候就沒人再愿意做房地產(chǎn)了。

    一些房產(chǎn)商甚至表示，在中央政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策已顯示出力度的時候，房地產(chǎn)商本身就面臨資金困境。稅務(wù)部門此時開始征收往年并未征收的土地增值稅，這無異于逼迫房產(chǎn)商破產(chǎn)，如果真的按照規(guī)定征收，他們就必須調(diào)整戰(zhàn)略，或是不拿地，或是干脆轉(zhuǎn)行。

    有關(guān)人士曾私下表示，這一稅種如真的在全國鋪開，對房地產(chǎn)業(yè)的打擊，可能比銀根縮緊來得更加嚴(yán)重。

    有利于提高產(chǎn)業(yè)集中度

    雖然有房產(chǎn)商表示無法繼續(xù)生存，但全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生卻并不擔(dān)心，她認(rèn)為土地增值稅的征收在一定程度上正好有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度。

    聶梅生表示，土地增值稅說到底還是會導(dǎo)致土地成本的提高，開征土地增值稅后，房地產(chǎn)商必然會核算自己的成本，從而重新確定房產(chǎn)的售價，不排除房產(chǎn)商再次把稅務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者的可能性。但是土地增值稅畢竟有征收區(qū)間，地產(chǎn)商為了避稅也可能降低房價。對于房產(chǎn)商來說，他們總是會關(guān)注自己的成本及盈利，如果盈利達(dá)不到預(yù)期或是無法承受稅收就有可能轉(zhuǎn)行。

    聶梅生認(rèn)為，土地增值稅會造成部分企業(yè)離開房地產(chǎn)領(lǐng)域是正常現(xiàn)象，“目前房地產(chǎn)業(yè)不是企業(yè)太少而是企業(yè)太多，產(chǎn)業(yè)集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”聶梅生指出，如果房地產(chǎn)行業(yè)變得精簡一點(diǎn)，留下優(yōu)質(zhì)企業(yè)從而提高產(chǎn)業(yè)集中度，對于整個房地產(chǎn)業(yè)來說并不是一件壞事。況且，收增值稅也不會是一刀切。從全國來看，各個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不平衡，土地增值稅還是必須要分地區(qū)、分情況進(jìn)行征收。

    疑問叢生

    隨著土地增值稅的討論在各地展開，其本身所包含的疑問也被提了出來。

    事實(shí)上，部分地產(chǎn)商之所以反應(yīng)平靜，是因?yàn)楫?dāng)年頒布的《土地增值稅暫行條例》中最后附帶了一項(xiàng)免征土地增值稅的條款——建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額百分之二十的納稅人可以免去土地增值稅。《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分由各省規(guī)定。地產(chǎn)商們認(rèn)為，目前做住宅項(xiàng)目利潤一般不超過20%，基本都屬于免征范圍內(nèi)。

    與此同時，這一項(xiàng)免稅規(guī)定也給了另一些地產(chǎn)商們相當(dāng)多的遐想，“如果我們最后統(tǒng)計出來的增值額是19.9%，那么我們還是可以享受免稅的待遇。”一位地產(chǎn)商這樣表示，“當(dāng)然，在定價方面我們也會更加策略一點(diǎn)，但相信政府對有的數(shù)據(jù)不會太過認(rèn)真�！�

    房產(chǎn)商用各種方式避稅的傳言不在少數(shù)，這位房產(chǎn)商的言語讓人不免產(chǎn)生疑問，最后政府是否真的可以從超額利潤的開發(fā)商處獲得稅收。

    此外，增值稅是否真的公平合理同樣受到了質(zhì)疑。沈陽城建的朱先生指出，以增值額作為評判標(biāo)準(zhǔn)可能并不合理，一些公司的技術(shù)及質(zhì)量優(yōu)勢可能就此化為烏有。以沈陽某地區(qū)的項(xiàng)目為例，一般開發(fā)企業(yè)建造的住宅每平方米可能只能賣三千多元，而萬科集團(tuán)在此地的項(xiàng)目由于品牌以及產(chǎn)品質(zhì)量的因素，每平方米可以賣到4500元，地價相同的情況下，后者顯然獲得了更高的利潤額，但是，這部分利潤是由其自身的獨(dú)有開發(fā)優(yōu)勢體現(xiàn)的。

    就好像高科技企業(yè)的專利一樣，理應(yīng)獲得更高的附加值，如果這部分附加利潤無法合理獲得，似乎難顯公平。

    房地產(chǎn)運(yùn)作模式需要改變

    “不論什么行業(yè)，健康的市場都應(yīng)該朝著寬稅收、低稅率的方向發(fā)展�！鄙虾Ｘ斀�(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心印堃華教授表示。

    實(shí)際上，在大多數(shù)人的眼里，目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)不是收得太少，而是收得太多了。有專家測算，中國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和銷售商品房過程中所要交的稅累計起來應(yīng)該占房價的27％。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則表示，目前在房地產(chǎn)價格中僅稅收一塊就占到20％。如果把施工單位的稅也加進(jìn)去，將超過30％。

    在發(fā)達(dá)國家，地價及稅、費(fèi)三項(xiàng)僅占價格的20％，建安成本占73％，利潤約占7％。相比之下，我國目前的比例嚴(yán)重失衡。地價及稅、費(fèi)三大項(xiàng)成本約占總成本的50％，建安成本約占總成本的35％，利潤占15％，其中稅費(fèi)占了相當(dāng)龐大的一塊比例。

    印堃華表示，征稅并不是解決房地產(chǎn)價格問題的一個好辦法，我國目前所要解決的最主要的問題是土地增值部分的分配問題，如果光靠征收土地增值稅則可能會進(jìn)一步抬升房價。從世界范圍來看，征收土地增值稅只是少部分國家或地區(qū)的行為，比如我國的臺灣地區(qū)，產(chǎn)生的效果只有一個，就是打壓房地產(chǎn)投資，真正要解決房地產(chǎn)發(fā)展過熱及企業(yè)利潤過高問題就需要改變目前的運(yùn)作模式。

    他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該追求房、地分開發(fā)展的模式，所謂大地產(chǎn)，小房產(chǎn)，改變現(xiàn)在土地粗放經(jīng)營的模式，建議土地開發(fā)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)，然后采取國家回購，最后再把經(jīng)過系統(tǒng)分割后的熟地統(tǒng)一拍賣，如此一來，增值額部分就由國家獲取，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可以在拿地后立即投入房產(chǎn)建造。而分割出售有利于防止房地產(chǎn)商壟斷大型土地，大中小企業(yè)之間的合理競爭有助于市場的健康發(fā)展。

    “事實(shí)上，只有公平競爭的市場才是健康的市場。”印堃華這樣說道。