廣州爭議熱點：出租屋稅費應(yīng)否下調(diào)？

    相關(guān)部門委托本報收集反饋信息

    “我在廣州有三個鋪、幾套房子在出租，天河、荔灣和東山區(qū)都有。我和我的朋友都覺得現(xiàn)在廣州的稅金實在太高了。”文女士日前致電本報，向記者講述了自己對出租屋稅收的想法。自上周本報推出出租屋專題報道之后，讀者反應(yīng)熱烈，紛紛致電報社，講述他們的看法。而記者也找到相關(guān)的政府部門和專業(yè)人士，讓他們也來談?wù)効捶�。相關(guān)部門還委托本報收集有關(guān)的反饋意見，凡是對出租屋管理有任何意見或建議的市民均可寫信到《羊城晚報》專版部《樓市周刊》，信封上注明“出租屋意見”字樣，本報記者將把信件轉(zhuǎn)交給有關(guān)部門。

    說法

    業(yè)主：稅費過高大家都逃稅

    文女士仔細為記者算了一筆賬：廣州各個區(qū)的商鋪稅金不同，東山區(qū)交的稅金是租金的14%，天河、荔灣區(qū)則要10%，除了這筆錢外，就是所有出租屋主還要交納5%的年防稅�！澳�投資一間房子或者一間鋪，都是有風(fēng)險和投入的。風(fēng)險就是租客會斷租，每兩年大概要斷租兩個月；投入是每年的維修，租客只是在這里辦公或居住，如果由于大廈的問題房子要維修，屋主是要承擔(dān)費用的，還有一方面的投入就是房子的折舊，就以天河北某大廈為例，第一年買入后月租可達8000元，到了第二年開始，就只能租6000元，加上利息、通脹等客觀因素，房子的回報率每年都下降1%左右�！�

    文女士的意見代表了相當(dāng)一部分出租屋主的心聲。有不少屋主表示，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的推進，物業(yè)的投資率不斷在下降，但稅收卻沒有下降過�！叭绻�稅收是可以承受的，其實誰也不愿意逃稅。因為如果房子是完稅的，屋主和房子都會受到保護，租客和房子發(fā)生了什么事，作為合法的出租人都會受到保護，畢竟現(xiàn)在環(huán)境復(fù)雜了很多，租客什么人都有，但現(xiàn)在大家都在想方設(shè)法逃稅，其實真是迫不得已。”一位姓張的先生說。

    稅局：稅收是必要的財政來源

    廣州的出租屋稅費是否過高？接下來能否有調(diào)整的松動？日前，記者帶著讀者的問題專門走訪了廣州市地稅局相關(guān)部門的負責(zé)人。該部門的負責(zé)人告訴記者，目前，廣州出租屋的稅額是從2001年開始，按照廣州市的出租屋管理辦法執(zhí)行的。現(xiàn)在的稅金主要包括三方面：綜合征收稅、土地使用稅和印花稅。出租屋的稅費主要按照住宅類和非住宅類（即寫字樓和商鋪）不同類型的物業(yè)來征收�！岸惤鹗蔷S持出租屋管理的必要財政來源。這部分的金額是國務(wù)院和人大共同規(guī)定的，我們只是按章收稅�！边@位負責(zé)人表示，很多出租屋主對于交稅很抗拒，他們并不知道這筆錢其實很多是花費在保護他們自身利益的地方。比如現(xiàn)在在街上巡邏的保安、街道房屋出租信息的免費提供以及接下來新辦法里面還會制定給予屋主的各類服務(wù)等，都需要從這筆稅收中支取�！斑@筆稅基本上都是返還給街道的�！边@位負責(zé)人表示。

    專家：稅金能否靈活處理？

    一方面是市民的承受能力導(dǎo)致稅收不能起到嚴(yán)格管理出租屋的作用，一方面又是管理的必要手段，兩者之間應(yīng)該如何協(xié)調(diào)？記者采訪了有關(guān)方面的專家，專家們認(rèn)為，流動人口是現(xiàn)在各個大城市都十分頭痛的問題，它不僅牽涉到城市居民的安全，而且對城市的形象也會帶來很大的影響，而管好出租屋也是管理流動人口的重要手段。如果由于稅收太高，而令出租屋的管理不到位，將會帶來更大的損失。

    專家認(rèn)為，在現(xiàn)行的稅收體制里面，基本上是中央統(tǒng)管，幾個直轄市的權(quán)利大一些。像北京、上海兩個城市，出租屋的租金就只有5%，這些城市的屋主就很樂于交稅。廣州雖然不是直轄市，但專家建議，能否在地方稅收部門管理的范圍內(nèi)進行調(diào)整，比如在稅率上選擇最低的額度，地段的因素也相應(yīng)降低，從而增大征收范圍，維持稅金所得的平衡。這樣既鼓勵了屋主納稅，又?jǐn)U大了稅收范圍，是否可以成為廣州出租屋稅收改革的參考辦法之一？

    新聞

    黃埔在廣州首推房屋租賃準(zhǔn)入制

    黃埔區(qū)5月底在廣州率先實行出租屋市場準(zhǔn)入制，凡考核低于80分的房屋一律停租整改。記者從黃埔區(qū)政府獲悉，黃埔區(qū)日前對轄內(nèi)出租屋進行“地毯式”摸查，共摸查出租屋14326間（以門牌數(shù)計），在掌握出租屋及承租人的基本情況后，分門別類錄入信息中心庫，建立檔案。同時，利用區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)，投入100萬元建立了出租屋綜合管理信息系統(tǒng)，由街道出租屋管理服務(wù)中心和社區(qū)服務(wù)站將轄區(qū)出租屋和非本市戶籍人員的基本情況和承租人的暫住登記、計生、就業(yè)等信息采集錄入電腦，傳送到區(qū)中心庫。目前，設(shè)在區(qū)信息中心的出租屋信息管理平臺已經(jīng)建成，全區(qū)9個街道的出租屋服務(wù)中心和5個試點社區(qū)服務(wù)站與區(qū)信息中心庫實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。在加強信息化管理的同時，該區(qū)率先實行市場準(zhǔn)入制，采用記分考核制設(shè)立出租屋準(zhǔn)入門檻，即發(fā)放基本分為100分的記分卡，在租賃、消防、治安和計生等11項重要指標(biāo)方面設(shè)立嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，由街道外管中心在15個工作日內(nèi)登記評分。凡考核分低于80分的一律停止出租，進行整改；80分以上的對不符合要求的項目限期完成整改；而在規(guī)定時限內(nèi)達不到整改標(biāo)準(zhǔn)的將不得再出租。據(jù)了解，設(shè)立準(zhǔn)入門檻之后經(jīng)考核，全區(qū)已登記的13620間出租屋中，符合出租條件的有6457間，占摸查總數(shù)的45%.而符合出租條件的房屋，將核發(fā)《房屋租賃證》，并在政府信息網(wǎng)上予以公布；不符合出租條件的，也將由街道外管中心及居委及時在社區(qū)內(nèi)公示。

    市場

    出租屋整治市場藏商機

    有關(guān)市場人士分析認(rèn)為，出租屋整治蘊藏著大商機。據(jù)統(tǒng)計，在廣州原八區(qū)有城中村139個，大多集中在天河、海珠、白云等一些新區(qū)，而大多數(shù)的城中村都有大量的出租屋可供出租。按保守估計，全市城中村的租賃市場容納著超過百萬的租客，而僅天河區(qū)的石牌、楊箕、天河村、冼村、獵德等城中村的租客就有近20萬人。

    據(jù)廣房置換資源部經(jīng)理鄧小華估計，城中村的整改，一方面改善了城中村的居住條件；另一方面則使城中村出租屋的供應(yīng)量減少，這種整改可釋放出來的空間，最少應(yīng)在城中村出租屋供應(yīng)總量的五分之一以上。當(dāng)城中村的出租屋供應(yīng)量減少，相當(dāng)一部分的租客必將搬出“村”外，向房改房、商品房出租屋轉(zhuǎn)移。還有業(yè)內(nèi)人士分析，這些城中村出租屋需要花一定成本整改，并且出租還需按規(guī)定交稅，符合條件的出租屋的租價將可能有所上升，一旦“租價便宜”這城中村出租屋最大的吸引力有所減弱，也將使部分租客遷走。

    鄧小華認(rèn)為，城中村釋放出來的租賃市場空間大多會位于月租千元以下的區(qū)間。換句話說，這些空間不可能在老城區(qū)或新區(qū)開發(fā)較成熟的區(qū)域，而是位于一些城郊結(jié)合部，這些城郊結(jié)合部的商品房將是最大的受惠者。以天河為例，城中村整改后將進一步激活黃村、廣汕路、五仙橋、東圃、員村等地的房屋租賃。同時，真正受惠的將是這些地區(qū)內(nèi)中小面積的住宅。

    而據(jù)中原地產(chǎn)市場部的黃小姐估計，目前，我市房屋租賃市場中有八成多的出租屋都沒有辦理租賃登記備案，此規(guī)定的實行將可能拉高整個租賃市場的租金水平。

    鏈接：關(guān)于綜合稅

    所謂綜合稅是包含了房產(chǎn)稅、個人所得稅、城建稅、物業(yè)稅、教育稅等6項稅費的統(tǒng)稱。非住宅類的綜合稅金占租金的14%，住宅類的為10%.

    而土地所得稅則是按出租屋所占土地面積的大小來計算，不同的地段有不同的等級，從1元至9元不等，廣州10區(qū)共分7個等級征收稅金，主要是參考這個地段的繁華程度、市政設(shè)施的完善程度以及地價的高低程度而設(shè)置。一般而言，地價高土地使用稅就高。

    據(jù)有關(guān)資料顯示，北京、上海兩個直轄市出租屋的綜合稅金只需要交納5%，此外不需要再交納任何稅金。