物業(yè)稅已在測算階段　投資性購房面臨“打壓”

    國家稅務總局局長謝旭人在去年底曾表示，將繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進稅制改革，物業(yè)稅改革方案正在研究之中。前天，財政部副部長樓繼偉透露，目前物業(yè)稅正處于模擬測算階段，將會先在一些地方進行試點。物業(yè)稅開征的腳步越來越近，稅務專家昨天提醒購房者，購買用于居住的基本住房很可能不用繳納物業(yè)稅，但是帶有投資性質(zhì)的買房則要仔細考慮成本風險的因素。

    專家介紹，物業(yè)稅征收的一個大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財產(chǎn)原值的比例是1：1.這樣一來，買房投資將由于物業(yè)稅的開征而成本大增。

    物業(yè)稅稅費可能與財產(chǎn)原值相近

    中央財經(jīng)大學財政與公共管理學院副院長劉桓昨天介紹，按照世界各國的一般情況來看，財產(chǎn)的原值與財產(chǎn)的寄存期是基本相當?shù)�。�?jù)此設計出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財產(chǎn)原值的比例大體上是1：1.

    按照1：1原則征收的物業(yè)稅也不像人們想象的那樣畸高。據(jù)房產(chǎn)稅務方面的專業(yè)人士透露，目前征收的包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費，在整個房屋價格中平均占到近40%的比例。物業(yè)稅開征后，這些稅費將被從房價中剔除。也就是說，一套目前賣50萬元的房子，在物業(yè)稅開征后，價格將可能變成30萬元左右。按照1：1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬元，而是剔除稅費后的30萬元。這與目前各稅費分別算在房價之內(nèi)的價格相差并不是“天壤之別”。而且，這筆物業(yè)稅是分攤在50年中繳的，每年只繳全部稅款的2%左右。

    基本住房與投資買房會被區(qū)別對待

    中央財經(jīng)大學財政與公共管理學院副院長劉桓昨天表示，物業(yè)稅的征收肯定會對居民的基本住房和投資住房加以區(qū)別。對于消費者購買的用于自己居住的基本住房，很可能將享受免征物業(yè)稅的待遇。即便是對居民的基本住房征收物業(yè)稅，征收的稅款也會降得很低很低。但是，對于買房用于保值、出租的消費者來說，買房投資將由于物業(yè)稅的開征而增加成本費用，帶來理財?shù)男嘛L險因素。劉桓建議，買房投資的消費者要改變固有的理財觀念，仔細考慮這樣的投資值不值，是否要及時轉(zhuǎn)變投資項目。

    已有投資房、二手房也將征物業(yè)稅

    許多投資者認為，購買二手房能夠避開物業(yè)稅，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象。對此劉桓表示，在物業(yè)稅開征之前已購買的投資用房和已經(jīng)存在的二手房，同樣不能避開物業(yè)稅的征收，只是會按比例核減征收物業(yè)稅。

    劉桓介紹，按照國際慣例，財產(chǎn)是不能無償占有的。房屋就像汽車一樣，購買要花費一筆費用，而保有、使用期內(nèi)，持有人也同樣要繳納一定的費用。舉例來說，一套價值100萬元、物業(yè)稅也為100萬元的房屋，如果購買當時已經(jīng)繳稅20萬元，那么在繳納物業(yè)稅時，就可以先核減已經(jīng)繳納的轉(zhuǎn)型前的20萬元部分稅款后，再按比例分攤應繳納的物業(yè)稅。對于已經(jīng)繳過稅的二手房來說，在新的交易過程中也將按照新辦法折算物業(yè)稅，進行酌情減稅后繳納物業(yè)稅。

    北京試點真正實施還有待時日

    雖然早在2003年，北京的亦莊等地就已經(jīng)成為物業(yè)稅改革的試點，而且全國的物業(yè)稅方案也已經(jīng)出現(xiàn)，但是據(jù)有關知情人透露，北京真正實施物業(yè)稅的時機還未到來。目前，北京的當務之急是先摸清房屋所有者的“家底”，而這一“摸底”工作難度很大，一些房屋的開發(fā)商轉(zhuǎn)了好幾道手，很難找到真正的“主人”。另外，在摸清家底的同時，對市民進行相關的抽樣調(diào)查也是一個費時耗力的大“工程”。據(jù)這位知情人透露，物業(yè)稅很可能首先在一些小城市如溫州、煙臺等地開征，因為這些城市的公房改革起步較早，而且住房私有程度也很高。

    新聞鏈接

    物業(yè)稅開征深度影響樓市

    物業(yè)稅是指國家對于房屋所有者和承典（在一定時期內(nèi)擁有）人所征收的財產(chǎn)類稅收。物業(yè)稅的征稅對象主要是持有房產(chǎn)的居民個人和房地產(chǎn)開發(fā)商。

    劉桓指出，目前我國最不完善的稅種就是財產(chǎn)稅，尤其是不動產(chǎn)稅，即我們平常所說的房地產(chǎn)稅。目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在著四大問題，亟待物業(yè)稅的開征加以解決。一是目前的房地產(chǎn)稅計算復雜，一共需要繳納的稅費有房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地使用費、土地增值稅、契稅、印花稅等7種之多。這些稅費在繳納時，都要按照法律依據(jù)分別征收，計算起來相當復雜。

    二是稅負重。目前，房地產(chǎn)價格過高，而且急速升溫。房屋閑置面積也很大，一些房地產(chǎn)商乘機囤積居奇，期待超過正常范圍的利潤。從總體情況看，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻被虛夸，控制不好則有可能造成泡沫經(jīng)濟。而且，由于前期的稅費較高，房屋的成本根本降不下來，房屋的價格被扭曲。

    三是準備買房自住的消費者的經(jīng)濟負擔由于房價的居高不下而加重。

    四是房產(chǎn)資源的不合理分配加劇，越有錢的人越是買房投資、保值，而普通人的基本住房卻無法保證。房屋擁有期不征稅，妨礙了房屋居住價格平穩(wěn)的實現(xiàn)。