“中國房地產(chǎn)稅制改革是一個漸進的過程。”國家稅務總局地方稅司副司長周茵4月21日在北京大學林肯研究中心成立大會上表示，中國房地產(chǎn)稅制改革會遇到很多困難和問題，包括技術和政策兩個方面，其中計稅依據(jù)改變、評估人才培養(yǎng)，以及批量評稅方式和相關匹配體系，都有待逐步建立和完善。
對于改革完善房地產(chǎn)稅制的目標，周茵說，物業(yè)稅是為基層地方政府提供一個穩(wěn)定的財政收入來源，增強其提供公共服務的能力，以完善中國的公共財政體系，也有利于中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和公民財富的合理分配。
“物業(yè)稅更大的意義，在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。”財政部科研所所長賈康認為，物業(yè)稅能給中國分稅分級財政體系提供一個支柱財源。開征物業(yè)稅后，可以改變“以土地批租生財”的短期行為開發(fā)模式，抑制非理性投資，形成不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的穩(wěn)定的長期收入。此外，還可為推行分級財政提供重要配套條件，即規(guī)范房地產(chǎn)收費，將其調整到公共財政所要求的簡便、透明和規(guī)范的狀態(tài)。
據(jù)記者了解，目前政府相關部門已認可將物業(yè)稅征收分為經(jīng)營性房地產(chǎn)、居民用房地產(chǎn)兩部分，對經(jīng)營性房地產(chǎn)如何征收物業(yè)稅基本有了框架，對方案也沒有大的分歧。
目前，物業(yè)稅的開征依然面臨較多難點和障礙。例如，物業(yè)稅對財政收入、房地產(chǎn)市場、居民和企業(yè)納稅人將帶來哪些影響？一個現(xiàn)實的問題是，物業(yè)稅改革宜采取什么步驟，是一步到位，還是逐步進行？
國務院發(fā)展研究中心和美國林肯土地政策研究院對這些問題進行了專題研究。
“對于不動產(chǎn)稅改革，我們要有一個分步走的觀念。”課題組成員、國務院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟研究部副部長隆國強認為，中國目前缺乏統(tǒng)一完整的房屋和土地信息數(shù)據(jù)，年度價格數(shù)據(jù)不全，評估人才更為匱乏，還需要建立科學適用的模型，納稅人的抵觸更是很大障礙。
隆國強認為，開征物業(yè)稅應先易后難。首先將目前針對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等合并，以基于市場的評估價格作為計稅依據(jù)。即首先對經(jīng)營性房地產(chǎn)征稅，先試點再推開。
在此基礎上，逐漸向居民用不動產(chǎn)征稅。向居民用房地產(chǎn)征稅也應分步實施，要考慮每個城市居民的收入、不動產(chǎn)價格，以及家庭的平均居住面積等因素來設計一個免征額，逐漸把不動產(chǎn)稅引入地方稅收結構中。
正在全國十個地方進行的物業(yè)稅模擬評稅試點，主要是將針對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅三稅合并，以評估價格為計稅依據(jù)，并根據(jù)三稅的總稅負倒推確定物業(yè)稅的稅率。對居民用房地產(chǎn)主要是少量抽樣性質的模擬。
“也可以先推出經(jīng)營性房地產(chǎn)物業(yè)稅，對經(jīng)營性房地產(chǎn)和居民用房地產(chǎn)分別設置稅種。”國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日認為，短期內向居民用房地產(chǎn)開征物業(yè)稅有很多困難，但物業(yè)稅作為地方基層政府的重要稅種，盡早開征對完善分稅制意義重大。目前對經(jīng)營性房地產(chǎn)開征物業(yè)稅的難度較小，條件也比較成熟。若把這兩個放在一起，推進難度非常大。
2003年，中國政府提出要開征物業(yè)稅。按照技術先行的方式，2004年在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個省市開始房地產(chǎn)模擬評稅試點。2007年10月，試點范圍擴大到河南、安徽、福建和大連四個地區(qū)。
今年1月，國稅總局地方稅司副司長楊遂周透露，2008年準備選擇三到五個省市，進一步擴大模擬試點。
但模擬評稅試點范圍的擴大，并不意味著物業(yè)稅出臺的臨近。隨著對物業(yè)稅改革認識的深入，這項改革所面臨的困難和問題逐步顯現(xiàn)。
“納稅人是否接受和認可，是不動產(chǎn)稅能夠推進最為關鍵的因素。”隆國強說，必須向老百姓解釋清楚征收不動產(chǎn)稅的意義是什么，明確告訴納稅人為什么要征不動產(chǎn)稅。
隆國強認為，2003年政府提出要開征物業(yè)稅（即不動產(chǎn)稅），改革初期在認識上出現(xiàn)了許多偏差。如有人建議，先對豪華住宅、別墅或者大房子等征收物業(yè)稅，更多強調它的公平職能。此后，中國房地產(chǎn)價格飆漲，大家又對用物業(yè)稅抑制房價寄予厚望，認為開征物業(yè)稅能夠控制房價。
“給不動產(chǎn)稅賦予過多的職能，增加了改革的難度。”隆國強說。
自2005年以來，為達到控制房價上漲的目的，政府頻繁動用稅收手段調控房地產(chǎn)市場，調控政策出臺后房價卻依然持續(xù)攀升，稅收政策信譽由此受損。
“推出物業(yè)稅，需要智慧，也需要耐心。”隆國強說。
