2013注評考試《建筑工程評估基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)：建設(shè)用地的喪失

第十一章　建設(shè)用地

　　知識點(diǎn)六、建設(shè)用地的喪失

　　建設(shè)用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設(shè)用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災(zāi)等自然原因造成土地滅失的情況，建設(shè)用地自然喪失，但是這種情況非常罕見。建設(shè)用地的喪失主要是被政府收回。

　�。ㄒ唬┱�常收回

　�。ǘ�）閑置土地的收回

　　閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

　　1.閑置土地的認(rèn)定。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：

　�。�1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

　�。�2）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

　�。�3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　2.閑置土地處置可選擇的方式；

　　（1）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過l年；

　　（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；

　�。�3）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；

　　（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者對現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；

　　（5）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補(bǔ)償；

　�。�6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價的土地。

　　3.閑置土地的處置。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。

　　土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。