攜手過(guò)中級(jí)——《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》第四章 投資性房地產(chǎn)

　　離2010年中級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試時(shí)間越來(lái)越近了，大家的職稱備考進(jìn)度跟進(jìn)了嗎？正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校論壇“中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)”輔導(dǎo)區(qū)，第二輪的復(fù)習(xí)已經(jīng)開始了，以下是對(duì)第四章投資性房地產(chǎn)的難點(diǎn)及重點(diǎn)的講解，大家可以做為參考學(xué)習(xí)資料。如有本章問(wèn)題也可以跟帖提問(wèn)，一同探討研究！共同進(jìn)步！

第四章 投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)雖然是屬于比較新的內(nèi)容，但近三年全部為客觀題，因?yàn)閷?shí)務(wù)中現(xiàn)階段是限制公允價(jià)值模式的使用。聽說(shuō)財(cái)政部知道哪家上市公司使用公允價(jià)值模式，就會(huì)去做調(diào)研，看你是否真正有市場(chǎng)報(bào)價(jià)，涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司70多家，除少數(shù)幾家在香港上市的外很少采用公允價(jià)值模式。

　　本章概括：

　　【注意】后續(xù)支出是解決資本化還是費(fèi)用化的問(wèn)題，后續(xù)計(jì)量是采用成本模式或公允價(jià)值模式計(jì)量的問(wèn)題。

　　提示：這里準(zhǔn)則歸類的投資性房地產(chǎn)范圍只有3類，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的只有土地使用權(quán)。注意選擇題。

　　【例題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。（2009年考題）

　　A.已出租的建筑物

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　【答案】AC

　　【解析】投資性房地產(chǎn)包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。選項(xiàng)B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；選項(xiàng)D，不屬于企業(yè)持有的資產(chǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，也就是取得時(shí)按成本進(jìn)行計(jì)量

　　投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式：

　　只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。從定義我們可以看出后續(xù)計(jì)量對(duì)公允價(jià)值模式計(jì)量有嚴(yán)格的限制。

　　【例題】2×10年，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建的一棟寫字樓租賃給乙公司，租期10年。

　　2×10年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為80 000 000元，公允價(jià)值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　參照公司所在地產(chǎn)交易市場(chǎng)上平均銷售價(jià)格，2×10年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為90 000 000元。

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　?。?）2×10年12月1日，取得時(shí)初始計(jì)量

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 80 000 000
　　　　貸：固定資產(chǎn)——寫字樓 80 000 000

　?。?）2×10年12月31日，參照公司所在地產(chǎn)交易市場(chǎng)上平均銷售價(jià)格，2×10年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為85 000 000元。

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng) 5 000 000
　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn) 5 000 000

　　（3）2×10年12月31日，參照公司所在地產(chǎn)交易市場(chǎng)上平均銷售價(jià)格，2×10年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為70 000 000元。

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn) 1000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng) 1000

　　投資性房地產(chǎn)的成本模式：

　　通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。（大部分采用成本模式計(jì)量）同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　1.在投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的條件下，處理類似于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，按期計(jì)提折舊或攤銷。

　　借：其他業(yè)務(wù)成本
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　2.取得的租金收入，確認(rèn)為“ 其他業(yè)務(wù)收入”。

　　3.投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值規(guī)定，已計(jì)提的減值準(zhǔn)備，減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

　　投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換

　　教材第四節(jié)分別講了投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　公允價(jià)值（成本）模式下的轉(zhuǎn)換分以下四類

　　公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

　　①－②投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨

　　借：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)／開發(fā)產(chǎn)品 （轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)-成本 （取得成本）
　　　　　　投資性房地餐-公允價(jià)值變動(dòng) （增值，減值為借方）
　　　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 （減值為借方）

　?、圩杂梅康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本
　　　　累計(jì)折舊／累計(jì)攤銷
　　　　無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備／固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)賬面價(jià)）

　　待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益，其他業(yè)務(wù)成本。

　?、艽尕浀姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本
　　　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)賬面價(jià)）

　　成本模式下的轉(zhuǎn)換

　　①－②投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨

　　借：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)/開發(fā)產(chǎn)品
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　貸：累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷

　　投資性房地產(chǎn)

　　③自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)
　　　　累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷
　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　貸：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)
　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　?、艽尕浀姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)
　　　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　最后教材講了投資性房地產(chǎn)的處置，處置仍然區(qū)分公允價(jià)值模式和成本模式

　　公允價(jià)值模式與成本模式下確認(rèn)收入均計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”結(jié)轉(zhuǎn)成本計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”。

　　在公允價(jià)值模式下要結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，若存在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。

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